Ce caută un evaluator atunci când are în vedere o ipotecă? Totul despre procedura de evaluare a bunurilor imobiliare pentru a garanta un credit garantat. Cerințe legale
Evaluarea bunurilor imobile în timpul cumpărării și vânzării se realizează de obicei în etapa aprobării preliminare a tranzacției.
Ambele părți sunt interesate de asta.
Principalul interes al vânzătorului este vânzarea rapidă a locuințelor la un preț favorabil.
Pentru a fi orientat pe piata imobiliara trebuie sa cunosti costul real.
Evaluând proprietatea în momentul vânzării, puteți ajusta prețul cerut atât în sus, cât și în jos. Acest lucru va ajuta la vânzarea mai rapidă a proprietății.
De asemenea, este important ca cumpărătorul să cunoască costul casei pentru a nu plăti în exces. Prin urmare, este mai bine să alegeți un expert evaluator prin acordul ambelor părți la tranzacție.
Ce afectează prețul unui obiect?
Prețul bunurilor imobiliare este influențat în primul rând de situația economică din țară: rata inflației, șomaj, taxe, cursul dolarului. Toate acestea afectează oferta și cererea unui anumit tip de locuințe. În timpul unei crize, casele scumpe nu sunt la mare căutare în rândul populației.
Costul este influențat și de factori precum locația obiectului, starea acestuia și aspect, an constructii, solutii arhitecturale si structurale.
Are un impact semnificativ asupra prețului dacă proprietatea este situată într-o zonă prestigioasă. Amplasarea cu succes a casei departe de autostrăzile zgomotoase, lângă o zonă de pădure sau un corp de apă își mărește și prețul.
Faptul că clădirea este construită, de exemplu, din cărămidă, are un acoperiș de încredere, iar o bună izolare termică contribuie și ea la creșterea prețului. Costul este crescut și de prezența comunicațiilor în casă, numărul și locația spațiilor din aceasta. Suprafața totală a casei care se vinde are o influență importantă asupra prețului.
Sezonalitatea afectează și prețurile.
La începutul anului și în perioada verii, pe piața imobiliară este o pauză, prețurile scad ușor.
Toamna se observă creșterea lor.
Puritatea juridică a documentelor imobiliare are un impact semnificativ asupra valorii. Daca totul nu este in regula cu actele, pretul va fi redus. Cel mai apreciat este dacă proprietatea vândută avea un număr mic de proprietari.
Cum să afli valoarea unei case de vânzare?
Puteți afla costul casei contactând un expert. În primul rând, el trebuie să stabilească care sunt factorii care influențează cel mai mult prețul unui obiect, să analizeze fiecare dintre ei separat și apoi să se uite la influența lor în agregat.
Pentru a face acest lucru, este posibil să aveți nevoie de documente legate de caracteristicile casei: pașaport și plan cadastral, pașaport tehnic, certificat de proprietate.
Este destul de dificil să evaluezi independent un apartament de vânzare din cauza lipsei de experiență.
Metode de realizare a procedurii
Cum să evaluezi un apartament de vânzare? Pentru a evalua bunurile imobiliare, puteți utiliza una dintre următoarele metode:
Prima metodă – „oficială” – este cea mai optimă datorită dezinteresului specialistului față de prețul obiectului.
Este determinat de specialiști BTI sau organizații licențiate. După prestarea serviciului, se emite un document oficial cu valoarea estimată a obiectului.
Cu a doua metodă – „realistă în masă” – agentul imobiliar este interesat să umfle costul proprietății, deoarece plata pentru munca sa este calculată ca procent din costul locuinței vândute.
Un agent imobiliar vă poate evalua proprietatea prin telefon, ceea ce implică inspectarea proprietății și determinarea prețului aproximativ al acesteia.
Evaluarea poate fi efectuată direct la fața locului. Această opțiune este similară cu opțiunea cu un expert evaluator, dar agentul imobiliar nu oferă opinii oficiale. Și, în plus, nivelul său poate să nu fie suficient de ridicat.
Cu a treia metodă de calcul al prețului, există o probabilitate mare de eroare. Se realizează folosind programe dezvoltate de Internet sub formă de calculatoare online.
Introduceți toate informațiile necesare despre locuința dvs. și aflați costul aproximativ fără a părăsi casa dvs. Aceasta este considerată o evaluare independentă a apartamentului de vânzare.
Recomandări suplimentare pentru efectuarea procedurii de evaluare a apartamentului sunt date în următorul videoclip:
Criterii
Evaluarea proprietății imobiliare se realizează în funcție de următoarele criterii principale:
Algoritmul acțiunilor
Dacă decideți să determinați independent prețul unui obiect, atunci această procedură ar trebui efectuată conform următorului algoritm:
studierea pietei imobiliare prin gasirea de informatii cu oferte similare cu ale dumneavoastra pe internet si telefonic.
Selectarea celor mai potrivite oferte, ajustarea prețului după valoarea reducerii, care variază de la 5 la 15% din costul obiectului.
Pe baza tuturor datelor găsite se determină prețul unui metru pătrat de locuință.
Dacă se decide utilizarea unui expert pentru a stabili valoarea imobilului, atunci acest proces se va desfășura în următoarele etape:
alegerea expertului. Este necesar ca specialistul să fie atestat.
Invitația unui evaluator pe site. Furnizarea tuturor documentelor necesare pentru a putea determina prețul real al imobilului.
Primirea unui document oficial care indică costul obiectului.
Cât costă și cine plătește?
Valoarea evaluării imobilelor depinde de tipul obiectului, de urgența lucrării și, de asemenea, dacă se calculează costul casei, de suprafața acesteia.
Când contactați un expert, costul evaluării unui apartament de vânzare va costa 4.000 de ruble și mai mult.
Cine plătește pentru evaluarea imobilului: vânzătorul sau cumpărătorul? De obicei, costurile de determinare a valorii imobiliare sunt plătite de cel care primește venituri din tranzacția viitoare. Prin urmare, evaluarea se face pe cheltuiala vânzătorului.
Cine plătește pentru o evaluare imobiliară independentă? Răspunsul la această întrebare este, de asemenea, destul de simplu: „Vânzător”.
Înainte de a finaliza o tranzacție imobiliară, ar trebui să determinați cu siguranță prețul acesteia.. Este influențată de un număr mare de factori, de la starea economiei până la prezența comunicațiilor în casă.
Este mai bine să ai valoarea determinată de un specialist în evaluare imobiliară. Numai prin angajarea unui evaluator este posibil să aflați valoarea reală a proprietății.
Datorită evaluării imobiliare, o instituție financiară este capabilă să:
minimizarea riscurilor în caz de nerambursare a creditului;
Stabiliți dacă suma evaluată este suficientă pentru a furniza suma ipotecară solicitată.
Conform Standard federal(clauza 26 nr. 3), perioada de valabilitate a valorii finale a bunului pentru tranzacție se consideră valabilă 6 luni, cu excepția bunurilor înregistrate la intrarea în moștenire.
De către cine și pe cheltuiala cui se efectuează procedura?
Evaluarea unui apartament cu ipotecă este efectuată de angajați profesioniști, care pot fi:
specialisti acreditati in institutii financiare;
firme independente de evaluare;
persoane fizice.
Trebuie avut în vedere faptul că băncile tind să subestimeze costul real al unui apartament pentru propria lor siguranță, iar debitorii tind să îl majoreze pentru a obține creditul maxim.
Acesta este motivul pentru care o evaluare independentă a unui apartament pentru o ipotecă este importantă pentru ambele părți.
Are statut oficial, prin urmare oferă oportunități suplimentare pentru client:
utilizat în instanță pentru a lua în considerare diverse cazuri, de exemplu, stabilirea plăților compensatorii în timpul împărțirii proprietății;
reprezintă un argument important în litigiile cu inspectoratul fiscal cu privire la mărimea bazei de impozitare apărute ca urmare a evaluării impozitului pe proprietate sau impozitului pe venitul persoanelor fizice.
Instituția financiară oferă împrumutatului două opțiuni pentru a găsi un specialist în servicii de evaluare:
furnizați o listă de companii de încredere și recomandați una dintre ele;
informați despre criteriile de selecție (disponibilitatea unei licențe, polița de asigurare de răspundere civilă de cel puțin 300 de mii de ruble, participarea la un SRO etc.), cu ajutorul cărora clientul va putea găsi independent un evaluator.
Formal, o instituție de credit nu are dreptul de a limita alegerea clientului sau de a impune o anumită companie.
Cu toate acestea, există doi factori de luat în considerare:
decizia împrumutatului trebuie convenită cu instituția financiară;
Alegând un specialist care este un partener de încredere al băncii, procesul de obținere a unui credit ipotecar este mult mai ușor și mai rapid decât atunci când căutați pe cont propriu.
Mulți oameni sunt interesați de întrebarea cine plătește pentru serviciile evaluatorilor.
Dacă te uiți la el, un document despre valoarea reală este mai mult nevoie de o persoană care dorește să obțină un împrumut.
Proprietarul imobilului îl poate vinde fără a depune un raport la autoritățile de înregistrare. În consecință, plata activităților de evaluare este una dintre cheltuielile împrumutatului.
Cum și în ce interval de timp se efectuează evaluarea?
După confirmarea specialistului selectat de către bancă, împrumutatul face o vizită la firma de evaluare.
Acesta trebuie să furnizeze fotocopii ale documentelor certificate prin semnătură:
planul apartamentului, inclusiv planul etajului;
pașaport cadastral de la ITO;
informații despre tipul etajelor (pentru clădirile de locuit construite înainte de 1960);
un document care confirmă dreptul la bunuri imobiliare (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenire etc.);
un certificat care să ateste că proprietatea nu este supusă demolării sau reconstrucției cu strămutare (pentru clădirile create înainte de 1970);
acord privind participarea comună (la achiziționarea unui apartament într-o clădire în construcție).
Când vizitați o companie de evaluare, se efectuează următoarele acțiuni:
se încheie un acord de tranzacție (prevăd termenii și scopurile evenimentului, costul serviciilor);
data și ora vizitei specialistului la locul de evaluare sunt stabilite (trebuie să alegeți orele de lumină);
sunt introduse numerar sub formă de numerar sau fără numerar pentru serviciile prestate.
Expertul analizează cu atenție toate documentele pentru apartament, după care merge la proprietate pentru a evalua proprietatea pentru o ipotecă.
Această procedură are loc în mai multe etape:
Sediul este inspectat pentru conformitatea cu diagramele din ITO (durează 10-15 minute în funcție de experiența specialistului).
Toate zonele rezidențiale și adiacente sunt fotografiate și sunt identificate eventualele defecte.
Valoarea imobilului este calculată folosind diverse metode.
Sunt utilizate metode de ajustare a valorii ținând cont de punctele forte și punctele slabe ale proprietății.
Se întocmește documentația de raportare.
În timpul procesului de inspecție, expertul adresează clientului și vânzătorului apartamentului o serie de întrebări. El află numărul aproximativ de locuitori ai casei, precum și factorii pozitivi și negativi care pot afecta valoarea de piață.
Specialistul trebuie să ia în considerare:
starea și vechimea proprietății;
accesibilitatea transportului public;
amplasarea infrastructurii importante (scoli, spitale, farmacii);
parametrii apartamentului (suprafață, podea, înălțimea tavanului, prezența unei loggii sau a unui balcon etc.).
După inspecție, specialistul monitorizează propunerile alternative și examinează baza de date actuală. În continuare, se întocmește un raport final.
Perioada de evaluare imobiliara cu participare credit ipotecar poate dura 5 zile.
Metode de bază pentru determinarea costului
Există diferite metode pentru a determina valoarea imobilului.
Cele mai comune dintre ele sunt următoarele:
Scump— se bazează pe calcularea costurilor necesare refacerii unei proprietăți, luând în considerare costurile de amortizare, inflație și reconstrucție. Permite cumpărătorului să nu plătească în exces banii pentru construcția unei proprietăți similare cu utilitatea proprietății în cauză.
Metoda comparativă– un tip comun de evaluare care presupune analiza valorii unor tipuri similare de proprietate.
Profitabil- o metodă destinată analizei bunuri imobiliare comerciale. Se bazează pe un calcul al costurilor care ia în considerare posibilele profituri și toate beneficiile din utilizarea activă a proprietății. Principalul avantaj este determinarea exactă a riscului investiției, dezavantajul este probabilitatea de a greși cu venitul proiectat.
Atunci când evaluează bunurile imobiliare rezidențiale în scopul creditării ipotecare, experții folosesc metoda comparativă.
Ce este inclus în raportul bancar?
Conform legislației privind evaluarea, raportul trebuie să fie în scris și, de asemenea, legat, numerotat și sigilat.
De obicei este format din 28-30 de pagini. Ar trebui să examinați documentul terminat imediat la biroul unei companii independente, deoarece toate problemele pot fi rezolvate imediat.
Raportul constă din următoarele secțiuni:
Informații generale despre evaluator și client.
Informații despre metodele de evaluare.
Informații despre obiectul analizat.
Cercetarea pietei imobiliare.
Determinarea valorii de piata si de lichidare.
Cereri (acte juridice).
Raportul de evaluare a imobilelor pentru bancă include:
acte de proprietate;
fotografii realizate în timpul inspecției proprietății;
valoarea de piata a proprietatii;
preț de lichidare la care banca va putea vinde apartamentul în cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile financiare.
Dacă împrumutatul a căutat independent un specialist, acesta trebuie să atașeze raportului un document care confirmă apartenența evaluatorului la SRO, o poliță de asigurare de răspundere civilă și o diplomă de studii în domeniul evaluării.
Ce afectează valoarea evaluată și ce trebuie făcut dacă este mai mică decât valoarea de piață?
Valoarea estimată a proprietății afectează condițiile împrumutului, care includ:
mărimea ipotecii emise împrumutatului;
perioada maximă de împrumut;
dobândă.
Dacă valoarea reală este egală sau mai mare decât suma pe care împrumutatul intenționează să o împrumute, nu va fi nicio problemă.
Banca va emite ipoteca deoarece are opțiunea de a vinde proprietatea în cazul în care aceasta nu este în stare de plată.
Există cazuri când prețul imobilului este mai mic decât prețul pieței sau convenit cu vânzătorul, atunci o persoană nu va putea obține suma pe care o aștepta.
Motivele unei astfel de situații pot fi următoarele:
evaluatorul nu a luat în considerare suficient starea obiectului;
specialistul a selectat incorect tipuri similare de bunuri imobiliare.
Împrumutatul poate face următoarele:
Solicitați o reevaluare sau apelați la serviciile unei alte companii (sunt necesare costuri suplimentare) sau ale specialiștilor bancar acreditați.
Solicitați un împrumut de consum pentru suma lipsă.
În cazuri extreme, va trebui să contractați un credit ipotecar mai mic. În cele mai multe cazuri, băncile ajung la concluzia că reexaminarea reflectă o valoare mai realistă a apartamentului.
Preţ
Costul evaluării imobiliare este determinat individual, în funcție de urgența lucrării și de locația apartamentului, deoarece evaluatorul va trebui să cheltuiască mai mult timp și bani pentru a călători în locații îndepărtate.
Este influențată și de caracteristicile de calitate ale proprietății.
Tabelul arată prețurile aproximative ale serviciilor de specialitate din unele orașe din Rusia.
Evaluarea bunurilor imobiliare pentru o ipotecă este o procedură obligatorie care necesită luarea în considerare a multor nuanțe.
Alegerea specialistului potrivit economisește timp și garantează debitorului obținerea unui credit ipotecar.
Video: Evaluare imobiliară cu ipotecă
Înainte ca banca să accepte emiterea unui credit ipotecar, garanția pentru care este un apartament deținut de debitor, banca trebuie să cunoască valoarea de piață a garanției. Pentru a face acest lucru, este necesar să evaluați apartamentul de către experți independenți. Fără o evaluare a garanției, banca nu va emite un credit ipotecar. Acesta este...
Ultima modificare: iunie 2019
O ipotecă este întotdeauna asociată cu cheltuieli mari în etapa pregătitoare a tranzacției, iar aceste cheltuieli trebuie să fie luate în considerare de către cumpărător. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru o ipotecă este una dintre principalele cheltuieli atunci când se convine asupra unei tranzacții, iar informațiile din raportul evaluatorului joacă un rol important în determinarea sumei împrumutului și a altor condiții de cooperare cu creditorul.
De ce ai nevoie de o evaluare imobiliara?
Necesitatea unei evaluări imobiliare pentru o ipotecă este confirmată de prevederile Legii federale „Cu privire la ipotecă”, deoarece obiectul achiziționat devine garanția băncii. Sarcina instituției financiare este să se asigure că costul apartamentului sau casei ipotecate acoperă integral suma împrumutului. În cazul unor probleme cu plățile, banca va executa silite asupra proprietății garanției, motiv pentru care este atât de important să se determine corect costul locuinței și să se asigure că încasările sunt suficiente pentru a plăti integral creditorul.
Cumpărătorul și vânzătorul pot conveni asupra oricărui preț contractual, atât în exces, cât și în direcția scăderii costului față de ofertele actuale de pe piață. Creditorul, acceptând concluzia evaluatorului, asigurându-se în cazul unor consecințe negative, va alege întotdeauna între valoarea lichidă și valoarea de piață. cea mai mică valoare. Acest lucru garantează complet protectie financiaraîn cazul în care plătitorul nu poate rambursa împrumutul acordat și locuința trebuie vândută.
Efectuarea unei evaluări independente a bunurilor imobiliare și în interesul cumpărătorului:
Pentru a vă asigura că prețul contractului este stabilit corect. Dacă costul de evaluare se dovedește a fi mult mai mic, apare suspiciunea că cerințele vânzătorului sunt umflate.
Pentru a planifica cheltuielile viitoare pentru un avans pentru un credit ipotecar și a determina plățile viitoare către bancă.
Pentru a se asigura că, în cazul unui scenariu nefavorabil, clientul va putea plăti instituția financiară prin vânzarea proprietății.
Pentru vânzător, rezultatul evaluării va ajuta și la confirmarea justificării prețului tranzacției atribuit. Informațiile din încheiere vă vor permite să verificați dacă prețul contractului a fost subestimat. Ca urmare, procesul de evaluare este necesar de către toate părțile la tranzacția ipotecară pentru a se asigura că suma corectă este atribuită și o decontare cu succes cu creditorul.
Descrierea procedurii
Deoarece nicio bancă nu va aproba o ipotecă fără avizul unui expert, inițiativa trebuie să vină de la cumpărător.
În procesul de pregătire a unui raport, trebuie parcurși următorii pași:
Colectarea documentației de bază pentru viitorul obiect colateral.
Determinarea firmei care va executa lucrarea. În cele mai multe cazuri, creditorul stabilește restricții cu privire la selecția unui expert dintre persoanele acreditate.
Efectuarea de evaluări la fața locului la adresa locuinței.
În intervalul de timp stabilit, organizația analizează datele primite și transmite un raport în conformitate cu cerințele specificate de creditor.
Ce trebuie să pregătiți
Munca de evaluare este precedată de munca de colectare a informațiilor despre obiect. Pe lângă analiza pieței, expertul trebuie să studieze pachetul de documentație imobiliară:
În plus, pot fi solicitate orice alte documente incluse în lista băncii creditoare.
Pentru a nu întâlni refuzul băncii de a accepta rezultatele evaluării, ar trebui să clarificați în prealabil ce organizații are dreptul să contacteze împrumutatul, astfel încât banca să accepte documentul spre considerare. Fiecare organizație financiară are propria listă de evaluatori cu prețuri și termene diferite. Înainte de a comanda un serviciu, banca stabilește ce parametri trebuie să îndeplinească expertul.
De fapt, banca nu are dreptul de a introduce restricții legale. Decizia finală cu privire la alegerea unui birou pentru efectuarea lucrărilor rămâne a împrumutatului. Cu toate acestea, ignorând regulile băncii, aceștia se confruntă cu refuzul băncii de a accepta raportul spre examinare din cauza nerespectării parametrilor stabiliți de instituția financiară.
Lista principală de cerințe pentru organizație este următoarea:
Legitimitatea contractantului de lucrări (aderarea la un SRO, confirmarea apartenenței la o organizație oficială înregistrată de evaluatori).
Disponibilitatea asigurării de la 300 de mii de ruble pentru riscurile de răspundere civilă.
Polita de asigurare garanteaza posibilitatea de despagubire a prejudiciului adus clientului care a comandat serviciile si indica si nivelul de profesionalism.
Antreprenorul, pe baza rezultatelor studiului, este obligat să furnizeze un raport în conformitate cu cerințele de proiectare. Aceste cerințe conțin standardele Asociației Băncilor Ruse (abreviat ca ARB), AHML și băncii.
Respectarea cerințelor de înregistrare va permite creditorului să aibă o înțelegere clară a obiectului achiziționat, care va fi apoi înregistrat ca garanție. Pentru a exclude reclamațiile din partea băncii și respingerea concluziei, se recomandă selectarea unui expert din lista de evaluatori acreditați de bancă.
Ce include raportul de evaluare?
Cercetarea evaluatorului descrie cel mai complet obiectul și conține concluzii privind valoarea reală și lichidă a acestuia.
Raportul trebuie să includă următorii indicatori locativi:
Caracteristicile de bază ale bunurilor imobiliare.
Mărimea și numărul spațiilor incluse în unitate.
Informații despre prezența balcoanelor, loggiilor, dimensiunea acestora și specificatii tehnice.
Starea tehnică a obiectului evaluat.
Înălțimea camerelor.
Concluzie privind conformitatea locației apartamentului cu planul ITO.
Informații despre utilități (alimentare cu apă, sistem de încălzire, electricitate).
Vechimea clădirii de locuit în care se află imobilul evaluat.
Material de construcție utilizat în construcția pereților și tavanelor.
Informații suplimentare despre clădire - parcare, etaje sub clădire.
Lista defectelor identificate, caracteristici ale obiectului care amenință posibile problemeîn timpul funcționării și va necesita reparații.
Starea clădirii, intrare, fațadă.
Distanta fata de infrastructura de transport, statii de transport in comun, statie de metrou.
Pret pe metru patrat.
Scheme de intrare în casa în care se află imobilul evaluat.
Material fotografic.
Conform cerințelor stabilite de ARB și AHML, opinia expertului independent trebuie să îndeplinească anumite cerințe:
Vedere tipărită, inclusiv tabele și narațiune.
Informații pe baza cărora s-au făcut calculele.
Volumul nu depășește 30 de pagini.
Dacă alegerea revine unei organizații care este inclusă în lista oficială a evaluatorilor acreditați de bancă, cu o probabilitate de 100 la sută banca va accepta un raport de evaluare a apartamentului care va îndeplini cerințele instituției financiare.
Dificultatea alegerii
Având în vedere diversitatea pieței de evaluare, identificarea unui evaluator poate fi dificilă. În primul rând, este necesar să se țină cont de cerințele pentru organizarea de către bancă, ARB și AHML.
În al doilea rând, se asigură că sunt luați în considerare parametrii solicitați organizației în sine, evaluatorului specific și raportului întocmit.
Este rar ca o bancă să își limiteze alegerea la un singur evaluator. De regulă, există mai multe astfel de organizații, așa că determinarea celor mai adecvați termeni de cooperare cu o anumită organizație nu este dificilă.
Sarcina împrumutatului va fi să aleagă o companie:
incluse în lista de acreditați;
furnizarea unui raport în deplină conformitate cu cerințele în cel mai scurt timp posibil;
gata să ofere servicii de calitate la cel mai mic preț;
lucrând pe piață de câțiva ani și având recomandări și recenzii excelente de la alți debitori (atenție la acuratețea prețului stabilit de expert, prețurile reale de pe piață și prețul negociat pentru tranzacția curentă).
Nu vă fie teamă de restricțiile impuse de bănci. De regulă, împrumutatul este selectat dintre sute de organizații care operează în toată țara. Cu toate acestea, costul serviciilor influență directă este determinată de distanța dintre sediul societății de evaluare și locația obiectului. Cel mai bine este să alegeți un evaluator dintre cei care se află aproape de adresa apartamentului sau casei.
Termenele limită pentru pregătirea și valabilitatea încheierii
Procedura nu se efectuează într-o singură zi.
Veți avea nevoie de:
efectuează pregătirea prealabilă a documentației;
organizați o plecare;
analiza informatiile primite;
executa corect noul document.
Diferite organizații, în funcție de gradul de volum de muncă și de îndepărtarea unității, își stabilesc propriile termene limită - de la 1 la 5 zile, dar mai des evaluarea se realizează în 3-5 zile.
Rezultatele evaluării conțin informații actualizate bazate pe prețurile curente de pe piața imobiliară. În timp, prețurile imobiliare se modifică (cresc sau scad în funcție de modificări specifice). Potrivit legii, perioada de valabilitate a raportului nu depășește șase luni. Dacă tranzacția, dintr-un motiv oarecare, nu are loc în termen de 6 luni, examinarea va trebui să fie efectuată din nou.
Daca este nevoie de o evaluare imobiliara, banca va solicita cu siguranta o noua examinare, intrucat din momentul tranzactiei si reinregistrarii relatiei de credit, documentul nu va mai fi relevant.
Cine plătește și cât? Registrele evaluatorilor
Clientul evaluarii imobiliare este partea interesata. Ea plătește și pentru serviciile. Întrucât procesul de cumpărare și vânzare nu necesită o examinare obligatorie din partea vânzătorului, iar banca are neapărat nevoie de aceasta pentru a determina termenii ipotecii, atunci când utilizează bani din credit în decontări cu vânzătorul, cumpărătorul suportă costul ipotecii. evaluare, adică debitor.
În ceea ce privește costul serviciilor, fiecare organizație își stabilește propriile tarife, care nu sunt reglementate de lege. Drept urmare, în diferite regiuni, diferiți evaluatori își stabilesc propriile prețuri.
Deoarece fiecare bancă are propria sa listă de organizații permise, cheltuielile cumpărătorului sunt determinate în funcție de serviciile evaluatorilor din listă în intervalul de 2-7 mii de ruble. Dacă proprietatea este situată departe (de exemplu, pentru imobile suburban), tarifele cresc. Pentru proprietățile non-standard se aplică și tarife majorate, ținând cont de complexitatea lucrării.
Mai jos sunt informații despre cât costă evaluarea unui apartament pentru un credit ipotecar, de la diferite organizații care lucrează cu diferite structuri de credit:
ÎN Sberbank O aviz de expert este emis pentru 3-4 mii de ruble în situații standard, iar în cazul unei locații îndepărtate, tariful crește la 5-6 mii de ruble. Lista organizațiilor de evaluare: descărcați de pe link .
Conform Banca Rosselhoz, evaluarea de către organizații din lista permisă se realizează folosind tarife de 35-50 de ruble pe 1 metru pătrat evaluat. Puteți alege un alt evaluator care nu este inclus în lista băncii dacă clientul este dispus să plătească mai mult de 30% din costul locuinței pentru ipoteca. De pe link: registrul partenerilor Rosselhozbank .
Lucrul cu Gazprombank experții efectuează lucrări pentru 3,5-7,0 mii de ruble. Pentru Sankt Petersburg tariful este minim în regiunea Moscovei se percepe până la 7 mii pe raport. Lista organizațiilor de evaluare recomandate: descărcare.
Evaluatorii care lucrează cu VTBîn diferite regiuni, oferă examene într-o gamă largă de prețuri: de la 2 mii (pentru Ekaterinburg și alte orașe rusești) la 5 mii la Moscova și 7 mii la Sankt Petersburg.
Mulți debitori, lipsiți de fondurile disponibile, se feresc de procedura de evaluare, deoarece aceasta determină dacă economiile lor personale sunt suficiente pentru a plăti avansul. În cazul în care se dezvăluie o diferență între valoarea estimată și ipoteca, iar evaluatorul stabilește suma mai mică decât cea convenită cu vânzătorul, banca va emite fonduri în suma rămasă după deducerea primei rate. Astfel, banii băncii pot să nu fie suficienți pentru a plăti integral vânzătorul și va fi necesar să se caute o sursă suplimentară de finanțare.
Întrebare gratuită către un avocat
Ai nevoie de un sfat? Pune o întrebare direct pe site. Toate consultațiile sunt gratuite / Calitatea și completitudinea răspunsului avocatului depind de cât de complet și clar descrieți problema dvs.:
De ce sa evaluezi un apartament?
Înainte de a transfera fonduri în contul împrumutatului, banca are nevoie de o evaluare a lichidității apartamentului pe piața secundară a locuințelor și a valorii sale de lichidare în ziua tranzacției. Cu cât lichiditatea este mai mare, cu atât riscurile pentru bancă sunt mai mici și șansele de a obține un credit ipotecar sunt mai mari.
De ce are nevoie banca de asta?
Un apartament achiziționat cu ipotecă rămâne gajat la bancă până la achitarea integrală a datoriei. Dacă împrumutatul nu poate rambursa împrumutul, apartamentul este vândut pentru a acoperi datoria. Riscurile băncii stau în faptul dacă banca va putea returna fondurile investite prin vânzarea de bunuri imobiliare colaterale sau nu.
Ce vrea să știe banca?
Prețul de piață al proprietății la momentul tranzacției. Se poate dovedi că prețul este umflat de vânzător, iar în cazul datoriilor la împrumut, banca nu va putea returna fondurile după vânzarea apartamentului.
Starea casei și starea ei: este dărăpănată, este în plan de demolare. Toate acestea afectează lichiditatea locuințelor colaterale, care este ceea ce interesează banca.
Dispunerea apartamentului corespunde planului? Dacă apartamentul a suferit o reamenajare majoră, va fi dificil să-l obții aprobarea de către Biroul de inventariere tehnică sau să-l readuci la starea inițială. Banca vă va refuza cel mai probabil ipoteca.
Aflați ce fel de credit ipotecar vi se va acorda, primiți o ofertă favorabilă de la băncile participante la expoziția „Imobiliare de la lideri”. Expoziția prezintă proiecte și programe ipotecare în Moscova și regiunea Moscovei.
Ce documente sunt necesare pentru evaluare
Pentru secundar
O copie a pașaportului ocupantului. Dacă aveți nevoie de un credit ipotecar pentru locuințe de pe piața secundară sau apartamente noi, atunci aveți nevoie de copii sau originale:
date privind înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare;
pașaportul apartamentului, plan și explicație;
informații din Registrul de stat unificat că nu există nicio grevare asupra proprietății;
Grevare – atunci când o anumită persoană sau grup de persoane are un drept asupra bunurilor imobiliare, ai căror proprietari nu sunt. Cel mai adesea, grevarea este un drept de drept, ipotecă, leasing, arest sau servitute. Dacă apartamentul este grevat (ipoteca nu a fost plătită, este gajată etc.), atunci nu poate fi vândut.
un certificat care confirmă absența datoriilor la facturile de utilități;
documente care confirmă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare;
documente care confirmă costul inițial al apartamentului;
autorizatie de reamenajare, daca a fost realizata.
Pentru primar
Dacă este luată o ipotecă pentru o locuință în construcție, aveți nevoie doar de un pașaport și un acord de participare la acțiuni.
De asemenea, fiecare evaluator poate solicita informații suplimentare: nu există un pachet de documente strict definit.
Puteți reduce procentul ipotecii dvs. obținând o evaluare a unui apartament nou și înregistrând proprietatea. Aflați cum să faceți acest lucru fără a sta la coadă pentru a primi proprietăți la expoziția imobiliară.
Cine plătește și cât
Împrumutatul plătește întotdeauna pentru că este interesat de ipoteca.
În medie, o evaluare pentru un apartament din Moscova va costa 5.000-6.000 de ruble.
Cum evaluează
Prima etapă este încheierea unui acord și transferul documentelor. La încheierea unui acord, cel mai bine este să discutați separat cu evaluatorul că banca poate solicita refacerea raportului. După aceasta, se stabilește o dată de întâlnire: un specialist vine la fața locului, examinează starea apartamentului și a casei, compară aspectul cu planul Biroului de inventar tehnic și face fotografii. Fotografiile servesc drept bază pentru concluzia finală.
Dacă a existat o reamenajare, acest lucru va fi notat în raport. În același timp, se indică cât de semnificativ este, dacă poate fi convenit în ITO sau revenit la starea inițială.
Pe baza datelor primite in urma vizitei pe teren se calculeaza costul apartamentului. Există două abordări ale evaluării:
profitabil - prețul constă în venitul pe care imobilul le poate aduce într-o anumită perioadă de timp plus veniturile din revânzare;
comparativ – prețul este calculat pe baza costului mediu al unui imobil similar de pe piață.
Când să te aștepți la rezultate
Raportul este generat în decurs de una până la trei zile. Unii evaluatori au un serviciu de evaluare rapidă: în 24 de ore de la încheierea contractului, raportul este livrat clientului. Serviciul costă de 1,5-2 ori mai mult.
Raportul indică prețul actual de piață al apartamentului și valoarea de lichidare a acestuia. Valoarea de lichidare este de obicei cu 10-20% mai mică decât valoarea de piață și are valoarea principală pentru bancă - indică pentru ce sumă apartamentul poate fi vândut rapid pe piață în cel mai scurt timp posibil. De asemenea, indică ce abordare a fost utilizată pentru evaluare și documente care confirmă legitimitatea evaluării. La crearea unui raport, specialistul este ghidat de standardele Agenției de Credit Ipoteca pentru Locuințe și de cerințele băncii de la care împrumutatul intenționează să contracteze un credit ipotecar.
Raportul completat este transmis băncii și analizat, după care se ia decizia de acordare a creditului.
Cum să alegi un artist
Înainte de a încheia un acord cu un evaluator, trebuie să conveniți asupra candidaturii acestuia cu banca.
Evaluatorul trebuie să fie membru al asociației evaluatorilor și să aibă o poliță de asigurare de răspundere civilă în valoare de peste 300 de mii de ruble. Apartenența la organizație garantează legitimitatea activității, iar polița își arată profesionalismul și asigură clienții împotriva eventualelor erori de evaluare.
Merită să ne întrebăm ce principii sunt folosite pentru alcătuirea raportului. Majoritatea băncilor cer ca raportul să îndeplinească nu numai standardele general acceptate, ci și cerințele interne ale băncii în sine. Raportul într-o formă familiară băncii permite serviciului de securitate să obțină informații complete despre proprietate și să convină rapid asupra mărimii ipotecii.
Banca oferă întotdeauna o listă de evaluatori în care are încredere. Puteți alege alți executanți, dar atunci serviciul de securitate bancară va trebui să verifice raportul pentru o lungă perioadă de timp, ceea ce va întârzia procesul de obținere a unui credit ipotecar. Nu există nicio garanție că raportul va fi în cele din urmă respins și nu va mai avea timp să fie reevaluat.
Probleme
Ivan vrea să cumpere un apartament, are 1 milion de ruble. Banca a aprobat un împrumut pentru Ivan pentru 4 milioane de ruble. Ivan găsește un apartament potrivit în valoare de 5 milioane. După ce a ajuns la un acord cu vânzătorul, acesta începe să pregătească documentele pentru tranzacție.
Conform rezultatelor unei evaluări imobiliare independente, apartamentul este evaluat nu la suma pe care a numit-o vânzătorul, ci la mult mai puțin - 3,7 milioane de ruble. Banca primește raportul și modifică mărimea împrumutului: minus avansul, suma sa este de 3.114.500 de ruble. Cu toate acestea, termenii tranzacției cu vânzătorul nu s-au modificat.
Ivan are două moduri de a rezolva problema: negociază cu evaluatorul pentru ca acesta să schimbe suma din raport cu cea de care are nevoie Ivan, sau apelează la serviciile unei alte companii. Este puțin probabil ca un acord să fie posibil - evaluatorul își apreciază reputația. Contactarea unei alte companii de evaluare are sens. Poate că folosesc abordări diferite ale evaluării sau realizează un eșantion comparativ bazat pe o bază imobiliară diferită.
Dacă a doua oară rezultatul evaluării apartamentului este mai mic decât suma numită de vânzător, Ivan ar trebui să se gândească: merită să iei un credit ipotecar pentru un apartament la un preț umflat sau ar trebui să caute o altă variantă? În unele cazuri, vânzătorul se întâlnește la jumătate și, sub pedeapsa eșecului tranzacției, reduce prețul la unul acceptabil. Banca nu va face concesii: nu are nevoie să investească bani în active riscante.
Vrei să afli mai multe despre creditele ipotecare pentru apartamente? Înscrieți-vă la târgul nostru de expoziție specializat gratuit. Oferim consultații cu avocați și specialiști în creditare ipotecară, vă ajutăm să alegeți proprietatea potrivită și să pregătiți documente, oferiți cadouri și reduceri.
– acesta este un set de acțiuni care vizează determinarea valorii reale (de piață) a unui obiect.
Efectuarea procedurii este o condiție prealabilă atunci când solicitați o ipotecă.
Cerințe legale
Activitățile de evaluare în Rusia sunt reglementate (cele mai recente modificări au fost făcute în 2019).
Principalele cerințe ale legislației sunt necesitatea de a efectua o evaluare obiectivă a valorii imobilelor.
Înainte de a începe munca, un specialist trebuie să cerceteze piața imobiliară și segmentele acesteia care influențează prețurile.
Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:
APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.
Este rapid și GRATUIT!
Video: evaluare apartament
Evaluare ipotecară
Imobiliare
Sunt luați în considerare următorii factori:
Criteriile de evaluare enumerate se aplică apartamentelor de pe piața primară și secundară.
Dacă locuința este nouă, casa tocmai a fost închiriată, există doar o renovare brută, atunci specialiștii studiază suplimentar izolarea fonică, calitatea cablajului, prezența unei uși metalice și starea intrării.
Alți factori influențează și costul unui apartament:
Evaluatorul examinează cu atenție starea casei și apartamentului, făcând nu doar o evaluare obiectivă, ci și subiectivă a proprietății vândute.
Toate datele primite sunt introduse într-un document pentru o analiză cât mai precisă.
Locuinta secundara
Dacă locuința era deja deținută, atunci sunt luate în considerare în plus următoarele:
Evaluarea locuințelor secundare este mult mai dificilă și durează mai mult, deoarece poate fi dificil să se determine starea pereților și a podelelor din spatele finisajului, iar reparațiile pot ascunde urme de scurgeri de apă și accidente.
Trebuie luată în considerare prezența reamenajărilor ilegale. Dacă în incintă a fost efectuată o reconfigurare neautorizată a configurației locuinței, tranzacția va fi imposibilă.
Procedură
Pentru a efectua o evaluare imobiliară, trebuie să contactați o organizație specializată și să lăsați o cerere.
Înainte de prestarea unui serviciu, se încheie un acord cu clientul, care precizează scopul, sarcina și tipul evaluării.
Evaluatorul va trebui să furnizeze:
pașaport cadastral pentru locuințe (eliberat la ITO);
plan apartament și;
pașaportul clientului.
Alegerea unei organizații
Există două modalități de a găsi o companie sau un specialist care să evalueze imobile atunci când solicitați o ipotecă:
Pe cont propriu.
Pe baza recomandarii bancii.
A doua opțiune este mai profitabilă și de încredere (este imposibil să te îndrăgostești de escroci).
Cum se întâmplă
Evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale include trei metode principale:
Evaluatorul poate folosi alte metode în munca sa, dacă este necesar.
Procedura de evaluare a locuinței se realizează după cum urmează:
Cine plătește
În medie, va trebui să plătiți 10 mii de ruble pentru o evaluare a unui apartament. Dacă locuința este clasificată drept bunuri imobiliare de lux, atunci costul crește la 30 de mii de ruble și mai mult.
Dacă se decide utilizarea unui expert pentru a stabili valoarea imobilului, atunci acest proces se va desfășura în următoarele etape:
De fapt, banca nu are dreptul de a introduce restricții legale. Decizia finală cu privire la alegerea unui birou pentru efectuarea lucrărilor rămâne a împrumutatului. Cu toate acestea, ignorând regulile băncii, aceștia se confruntă cu refuzul băncii de a accepta raportul spre examinare din cauza nerespectării parametrilor stabiliți de instituția financiară.
