Această organizație este o persoană juridică (poate fi de orice formă organizatorică) sau un antreprenor individual care asigură gestionarea corectă a blocului.

Managementul rezonabil are ca scop protejarea rezidenților, făcându-le șederea cât mai confortabilă posibil și oferindu-le locuințe de înaltă calitate și servicii comunale. Organizațiile de management trebuie să mențină proprietatea comună și să rezolve problemele legate de utilizarea acesteia.

Activitățile societăților de administrare sunt reglementate de Codul locuinței al Federației Ruse. Regulile conform cărora se desfășoară activitatea lor au fost aprobate prin Decretul Guvernului Rusiei din 15 mai 2013.

Venituri ale firmelor de administrare a locuințelor și serviciilor comunale

Profitul societatii de administrare este format din mai multe categorii.

Separat, merită menționată renovarea majoră. Se plătește de către proprietarii spațiilor dintr-un bloc de apartamente (). Statul poate oferi sprijin financiar asociațiilor de proprietari, companiilor de administrare și cooperativelor de locuințe pentru reparații majore.

Alte costuri materiale

Acest tip de buget include următoarele secțiuni:

achiziționarea de materii prime, rechizite de uz casnic și alte echipamente necesare pentru furnizarea de servicii clădirilor de apartamente;
utilități care sunt consumate chiar de biroul organizației de management;
închirierea spațiilor nerezidențiale utilizate de societatea de administrare sau cheltuielile de amortizare;
transport si alte tipuri de servicii.

Estimarea veniturilor și pierderilor

Acest document este un document clar conform căruia bugetul societății de administrare va primi venituri și va deduce cheltuieli. O estimare este unul dintre cele mai simple planuri financiare.

Societatea de administrare este obligată să îndeplinească o serie de cerințe pentru proprietarii de spații rezidențiale. Aceste responsabilități sunt clar menționate în acordul dintre rezidenți și organizație.

Devizul precizează în mod clar toate elementele (corespunzând responsabilităților) care duc la partea de cheltuieli și venituri a bugetului. La întocmirea unui deviz, se ia în considerare suprafața întregii case, numărul de spații rezidențiale și nerezidențiale. Estimarea include următoarele elemente:

Plăți către companiile furnizoare de resurse. Există un acord între organizația de management și aceste companii. Pe baza acesteia se calculează suma plății.
Cheltuieli legate de întreținerea proprietății comune– acestea includ lucrări de curățare a zonelor adiacente și a zonelor comune (ascensoare, intrări), pregătirea pentru perioada de iarnă etc.
Cheltuieli de renovare a locuintei– plata serviciilor contractanților care efectuează lucrări de reparații.
Cheltuieli legate de activitatea societății de administrare în sine. Acest post include cheltuieli materiale în societatea de administrare, deduceri pentru salarii și alte nevoi sociale ale angajaților, amortizarea diferitelor echipamente utilizate de societatea de administrare și alte cheltuieli care sunt asociate cu furnizarea de servicii de întreținere a locuinței.
Cheltuieli alocate pentru reparații majore– plata serviciilor contractanților care efectuează reparații majore.

Societatea de administrare trebuie să furnizeze o estimare la cererea proprietarului imobilului. Ar fi mai bine ca rezidenții să contacteze organizația de management în mod colectiv.

Procedura de acordare a subvențiilor

Statul acordă subvenții care au drept scop rambursarea costurilor asociate cu întreținerea infrastructurii de utilitate publică (socială, energetică, vamală și altele).

Subvențiile sunt oferite la un moment dat și pot fi folosite doar pentru a compensa pierderile.. Furnizarea de fonduri se bazează pe un acord încheiat între societatea de administrare și Ministerul Dezvoltării Economice din Rusia.

În contract se precizează cuantumul subvenției, momentul plății, scopul urmărit, termenul limită de depunere a rapoartelor privind utilizarea fondurilor etc. Pentru a primi o subvenție, societatea de administrare trebuie să furnizeze ministerului documentele relevante.

Există subvenții pentru reparații majore la domiciliu. Societățile de administrare pot primi subvenții pentru implementarea acestuia. Pentru a face acest lucru, organizațiile trebuie să aibă următoarele criterii:

companiile nu ar trebui să aibă;
decizia privind necesitatea unor reparații majore trebuie luată de proprietari în cadrul unei adunări generale;
efectuarea unei examinări a stării tehnice a casei, unde concluzia va indica necesitatea unor reparații majore.

Subvențiile pot fi acordate numai dacă se efectuează anumite reparații majore:

antreprenorii trebuie să elimine deteriorarea structurilor de susținere ale casei;
este necesară repararea daunelor după situații de urgență (incendii, inundații);
eliminați deformațiile și prăbușirile părților structurale individuale ale casei.

Organizațiile de management trebuie să trimită o solicitare scrisă către UM DMIB cu documente care confirmă necesitatea unor reparații majore și să aștepte rezolvarea problemei.

Mentinerea bugetului unei organizatii de management este o activitate importanta desfasurata de contabili. Toate companiile furnizează rapoarte și plătesc taxe corespunzătoare.

Părțile de documentație, venituri și cheltuieli ale bugetului sunt verificate de inspectoratul fiscal, deci este necesar să se respecte toate regulile pentru menținerea unui buget.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

O societate de management este o organizație ale cărei activități vizează întreținerea și administrarea clădirilor rezidențiale cu mai multe apartamente.

Responsabilitățile companiei de administrare includ efectuarea diverselor reparații, asigurarea rezidenților cu utilități etc. Desigur, activitățile companiei sunt legate de rezolvarea diverselor probleme financiare.

Veniturile societatii de administrare locative si servicii comunale constau in:

plățile chiriașilor.
Proprietarii de apartamente sunt obligați să plătească pentru întreținerea blocurilor de apartamente prin transferul unei anumite sume în contul companiei.
De obicei, astfel de plăți sunt indicate pe facturile de utilități.
Remunerarea pentru mediere.
Organizațiile de furnizare de resurse oferă companiilor de management taxe de agenție pentru colectarea facturilor de utilități de la rezidenți.
Fonduri suplimentare pe care rezidenții le transferă în contul societății de administrare.
Aceasta poate include despăgubiri pentru daune materiale cauzate de proprietari etc.
Fonduri pentru chirie.
Societatea de administrare are dreptul de a închiria acele spații care fac parte din proprietatea comună, de exemplu, un subsol.

Referinţă: Există două tipuri de venituri ale organizației care nu sunt impozitate de stat.

Acestea includ:

bani pe care proprietarii îi transferă pentru reparații majore ale blocurilor de locuințe;
bani bugetari pe care firma de administrare ii primeste pentru intretinerea casei.

Responsabilitatea societatii de administrare este intretinerea si repararea blocului de locuinte. Desigur, această activitate este asociată cu anumite costuri. De exemplu, cheltuielile ar putea fi după cum urmează:

repararea sistemelor de canalizare;
depanarea sistemului de încălzire;
repararea acoperișului clădirii;
efectuarea de lucrări de reparații la cererea proprietarilor etc.

Există și cheltuieli pentru întreținerea blocului de locuințe. Societatea de administrare este obligată să se asigure că proprietatea comună este în stare corespunzătoare și poate fi exploatată pe deplin. Responsabilitățile companiei de întreținere a clădirilor includ:

curățarea zilnică a scărilor, a zonei de lângă toboganul de gunoi și a liftului;
înlocuirea ferestrelor, ușilor etc. deteriorate;
controlul temperaturii în încăperile care aparțin proprietății comune;
dezinfectarea jgheaburilor de gunoi;
curatenie lunara a intregii intrari.

În ceea ce privește zona locală, societatea de administrare trebuie să întrețină și un teren în apropierea blocului, adică să-l planteze și să-l îmbunătățească.

O cheltuială separată pentru societatea de administrare este reparațiile majore. Cel mai adesea, este plătit de proprietarii de apartamente, dar o parte din fonduri pot fi alocate de la buget de către autoritățile municipale.

De asemenea, cheltuielile companiei de administrare a locuințelor și serviciilor comunale includ:

remunerarea angajaților;
deducerea primelor de asigurare;
Plata pentru servicii bancare, de audit si consultanta;
cheltuieli legate de dezvoltarea personalului;
taxe fiscale.

Toate plățile trebuie să fie indicate în contabilitate în conformitate cu legislația în vigoare.

Cheltuieli materiale în societatea de administrare

Societatea de administrare cheltuiește bani nu numai pentru a plăti serviciile specialiștilor care efectuează lucrări de întreținere și reparare a blocurilor de locuințe. Există un astfel de articol bugetar precum costurile materiale.

Cheltuieli materiale în societatea de administrare:

achiziționarea de echipamente, materii prime și alte materiale pentru repararea și întreținerea blocurilor de locuințe;
plata utilităților utilizate de societatea de administrare;
Inchiriere de spatii pentru societati de administrare;
servicii de transport.

Aceasta este doar o mică listă de cheltuieli care sunt o necesitate pentru o companie de management.

Estima

Acesta este așa-numitul plan financiar, care conține toate informațiile necesare despre veniturile și cheltuielile companiei pentru o anumită perioadă de timp.

Devizul societății de administrare trebuie să conțină elemente care corespund responsabilităților societății de administrare în raport cu proprietarii, precum și:

deduceri către companiile furnizoare de resurse pentru serviciile de utilități prestate;
cheltuielile pe care societatea de administrare le va suporta in legatura cu intretinerea blocului de locuinte si a teritoriului;
cheltuielile planificate pentru renovarea unui imobil de locuit;
fonduri pe care societatea de administrare este obligată să le cheltuiască pentru întreținerea acesteia (salariile angajaților, costurile cu utilitățile);
cheltuieli pentru reparații majore.

La întocmirea documentului, trebuie luate în considerare suprafața clădirii, numărul de spații (rezidențiale și nerezidențiale) și alte informații.

Societatea de administrare este obligată să furnizeze o estimare a lucrărilor efectuate?

Responsabilitățile companiei de administrare includ furnizarea de estimări proprietarilor de apartamente. Pentru a face acest lucru, rezidenții trebuie să contacteze compania în mod colectiv și să solicite revizuirea documentului.

Procedura de acordare a subvențiilor companiilor de administrare a locuințelor

Statul oferă adesea organizațiilor care desfășoară activități locative și economice posibilitatea de a rambursa cheltuielile care vizează plata utilităților etc. Cu alte cuvinte, aceasta este o modalitate de compensare a companiilor de management pentru pierderile pe care le suportă în timpul întreținerii unui bloc de locuințe.

Procedura de primire se bazează pe un acord încheiat între societatea de administrare și ministerul de resort. Ar trebui să știți că astfel de subvenții sunt de natură unică și au un scop clar. O organizație poate primi fonduri dacă oferă dovezi ale pierderilor sale.

Există un alt tip de subvenție pe care se poate baza o societate de management. Aceasta este alocarea fondurilor bugetare pentru reparații majore la domiciliu.În acest caz, organizației i se impun următoarele cerințe:

Societatea de administrare nu ar trebui să aibă datorii către agențiile guvernamentale;
decizia de a efectua reparații majore trebuie luată de proprietari în cadrul unei ședințe;
Societatea de administrare este obligată să ofere o opinie de specialitate cu privire la starea tehnică a blocului.

Dar astfel de subvenții nu sunt oferite pentru toate tipurile de reparații capitale. Statul își poate asuma o parte din costurile organizațiilor de management dacă lucrările includ:

eliminarea deteriorării structurilor portante ale clădirii;
deteriorarea locuinței survenită ca urmare a unei urgențe sau a unui dezastru natural;
Este necesară îndepărtarea deformărilor și repararea părților structurale prăbușite ale MKD.

După ce locuitorii decid că este nevoie de reparații majore, societatea de administrare contactează UM DMIB și furnizează documente. După care va trebui să așteptați o decizie privind acordarea subvențiilor.

Răsplată

Activitățile societății de management au ca scop obținerea de profit, prin urmare organizația are dreptul la diverse recompense.

În primul rând, munca firmei de administrare este plătită de proprietarii apartamentelor.

Profitul societății de administrare constă din mai mulți indicatori, dar suma și procedura de plată trebuie specificate în acordul dintre rezidenți și companie.

Remunerația societății de administrare nu poate depăși 10% din tarifele stabilite pentru întreținerea și repararea casei.

Cecuri

Proprietarii de apartamente au dreptul de a cere raportarea de la societatea de administrare pentru fondurile cheltuite. Dar acest lucru nu garantează că firma gestionează cu onestitate banii pe care ar trebui să-i cheltuiască pe reparații și întreținerea casei.

Rezidenții pot solicita să primească atașamente care sunt compilate pentru rapoarte. De obicei, astfel de aplicații conțin informații mai detaliate despre veniturile și cheltuielile companiei de administrare. Uneori, companiile fără scrupule indică în ele o listă de servicii care nu sunt furnizate rezidenților.
Este important să luați în considerare când a fost reparat blocul și câți bani s-au cheltuit pe el.
În ceea ce privește cheltuielile cu, de exemplu, energia electrică, este mai dificil să se verifice cifrele indicate în document. Este necesar să se calculeze în avans costurile societății de administrare.
Chiar dacă suma este aproximativă, diferența (dacă suma din raport este mult umflată) poate fi văzută cu ușurință.
Puteți verifica debitul de apă în același mod. Dacă documentul precizează că s-a cheltuit multă apă pentru spălarea spațiilor sau udarea florilor, dar de fapt societatea de administrare nu a efectuat aceste lucrări, atunci puteți face o reclamație.
Este mai dificil de verificat fondurile pe care societatea de administrare le cheltuiește pentru cheltuielile generale și organizarea muncii. Este important să clarificați ce anume este inclus în acest articol, deoarece salariile angajaților sunt de obicei incluse ca un articol separat.
Codul penal este adesea abuzat în articole precum repararea ferestrelor sau ușilor proprietății comune. Acest lucru este foarte convenabil, deoarece puteți anula sume mari pentru achiziționarea de zăvoare, rame sau sticlă. Dar, de fapt, nu instalați nimic.

Este de dorit ca rezidenții să se unească în grupuri de inițiativă și astfel să controleze activitățile companiei de management.

Mai mult, un astfel de grup ar trebui să includă specialiști, inclusiv contabili, avocați și ingineri.

Aceștia vor putea da o evaluare profesională a documentației furnizate de societățile de administrare.

Înainte de a verifica activitățile companiei, ar trebui să aflați ce este specificat în acest sens în contract. Rapoartele pot fi furnizate proprietarilor și postate pe un stand comun.

Nu trebuie să vă gândiți că, după ce a constatat deficiențe și a prezentat pretenții societății de administrare, conducerea acesteia va lua imediat măsuri pentru a le elimina. Din păcate, acest lucru este departe de a fi cazul.

Adesea, companiile de administrare câștigă mulți bani de la proprietarii de apartamente, percepându-le taxe pentru servicii inexistente. Prin urmare, cel mai bine este să contactați autoritățile de reglementare, de exemplu, inspectoratul pentru locuințe.

Reclamația trebuie făcută în scris și să cuprindă toate punctele necesare. Dacă compania de management oferă servicii de calitate scăzută, atunci este mai bine să contactați Rosporebnadzor. Dacă tarifele la utilități sunt umflate, trebuie să mergeți la serviciul antimonopol.

Dar este necesar să se scrie o plângere la parchet în următoarele cazuri:

dacă societatea de administrare folosește fondurile proprietarilor pentru a-și satisface nevoile;
dacă societatea de administrare comite acţiuni ilegale.

IMPORTANT!În cazul în care proprietarul are pretenții împotriva companiei pe baza despăgubirilor pentru pierderi materiale, o cerere trebuie depusă în instanță.

Cererea trebuie depusă la instanța de la locul vinovatului, adică societatea de administrare. Apoi vă puteți asigura că societatea de administrare plătește despăgubiri pentru plata în exces sau pentru proprietatea deteriorată.

Societatea de administrare este o organizație comercială, de aceea este obligată să păstreze documentele contabile și să plătească impozite.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

Toate veniturile și cheltuielile societății de administrare sunt controlate de autoritățile fiscale, așa că este extrem de important să respectați raportarea și, de asemenea, să nu umflați tarifele. Iar proprietarii, la rândul lor, nu pot decât să controleze aceste activități și să verifice cheltuielile organizației. REFERINŢĂ.

Veniturile pierdute sunt venituri pierdute atunci când tarifele sunt stabilite sub cele justificate economic, precum și în legătură cu prestarea de servicii la prețuri preferențiale anumitor categorii de consumatori. În sectorul locuințelor și serviciilor comunale, furnizorii de servicii nu au dreptul să stabilească în mod independent prețurile gratuite pentru serviciile pe care le furnizează. Această zonă este sub controlul statului.

Toate prețurile (tarifele) sunt stabilite de organismele special autorizate de lege.

În plus, furnizorii sunt obligați să furnizeze servicii unei game de consumatori, sub rezerva beneficiilor statutare. Aceasta este o categorie social vulnerabilă de consumatori, care include pensionari și persoane cu dizabilități, veterani de război și muncă, familii numeroase și altele.

Este interzisă compensarea acestor pierderi în detrimentul altor consumatori prin stabilirea unor prețuri mai mari pentru serviciile pentru aceștia.

Prin urmare, munca în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, din cauza controlului strict al prețurilor și a obligației de a acorda beneficii, este asociată cu pierderi, furnizorii primesc așa-numitele venituri pierdute; Pentru asta, pentru a compensa astfel de pierderi, statul alocă subvenții din fonduri bugetare

. Pentru a le primi, societatea de administrare trebuie să furnizeze pachetul de documente solicitat.

Pentru a primi subvenții, care sunt oferite la un moment dat, organizația de locuințe și servicii comunale încheie un acord cu agenția guvernamentală. ATENŢIE.

Subvenția este utilizată doar pentru compensarea pierderilor existente, în sprijinul cărora trebuie furnizate rapoarte. Cheltuielile pentru alte scopuri sunt inacceptabile.

Cost cheltuieli pentru reparatii curente.
Proprietatea comună necesită întreținere și reparație constantă de către organizația de locuințe și servicii comunale.
Lucrarea de mai sus este plătită de proprietarii spațiului de locuit. Taxa depinde de suprafața apartamentului. Dacă este necesară înlocuirea sau repararea echipamentelor de inginerie, aceasta se face și pe cheltuiala proprietarilor;
cheltuieli pentru întreținerea intrărilor. Societatea de administrare întreține intrările (scări și cutii poștale în ele), jgheaburi de gunoi, precum și echipamentele liftului în stare corespunzătoare. Există, de asemenea, obligația de curățare a intrărilor și ascensoarelor, dezinfectarea toboganelor de gunoi, înlocuirea geamului spart și becurile arse.

Desigur, lângă fiecare casă există o bucată de teren care cu siguranță are nevoie de îngrijire bună. Societatea de administrare este obligată să-și monitorizeze amenajarea peisajului, să taie copacii morți și morți și să taie arbuști.

Este obligatoriu să vă asigurați că zona locală este curățată de un îngrijitor.În plus, organizația de locuințe și servicii comunale are responsabilitatea de a îmbunătăți teritoriul - construcția de locuri de joacă pentru copii, zone de recreere cu bănci etc.

Operațional general

Cheltuielile generale de funcționare includ următoarele:

costurile salariale pentru personalul de conducere;
contribuțiile la asigurările sociale din salarii;
indemnizații de călătorie pentru angajați;
fonduri pentru întreținerea sediului organizației de locuințe și servicii comunale;
cheltuieli de birou, poștă și telefon;
servicii de consultanță, audit, informare și alte servicii;
cheltuielile de amortizare pentru restaurarea și costurile reparațiilor majore ale structurilor și clădirilor, structurilor, mașinilor, stocurilor și echipamentelor, precum și a altor proprietăți care sunt clasificate ca active fixe.

Planificare

Estimarea indică următoarele elemente de cheltuieli:

Decontări cu organizațiile furnizoare de resurse (suma se stabilește în conformitate cu acordul încheiat).
Cheltuieli pentru întreținerea proprietății comune (curățenia, inspecția comunicațiilor, pregătirea pentru sezonul de încălzire etc.).
Costuri de reparație.
Cheltuieli pentru funcționarea societății de administrare (cheltuieli generale de exploatare).

IMPORTANT. Planificarea în sectorul locuințelor și serviciilor comunale este realizată folosind estimări. Devizul este un fel de plan financiar, în conformitate cu care se vor primi veniturile corespunzătoare și se vor face cheltuieli.

Estimarea este pusă la dispoziția oricărui rezident pentru revizuire la cerere.

Contabilitatea costurilor casă în casă

Societatea de administrare a locuințelor și serviciilor comunale organizează ținerea contabilității casă în casă a veniturilor și cheltuielilor pentru fiecare bloc de locuințe. Un astfel de program de contabilitate a costurilor de la casă la casă este o listă de cheltuieli care sunt planificate să fie suportate în perioada curentă pentru o anumită clădire de apartamente.

Pentru fiecare casă administrată de o organizație de locuințe și servicii comunale, se întocmește o listă specifică de lucrări în funcție de starea casei și de nevoile acesteia.

Costurile cu forța de muncă pentru îngrijitori și curățenii sunt calculate pe baza suprafeței zonei locale și a casei în sine.

La rândul său, costul plății casierielor și ofițerilor de pașapoarte este calculat pe baza numărului de apartamente din casă sau a numărului de conturi personale deschise.

La sfârșitul anului, societatea de administrare trebuie să raporteze rezidenților cheltuielile efectuate. Contabilitatea cheltuielilor de la casă la casă permite organizației de locuințe și servicii comunale să justifice suma taxelor percepute pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-o anumită casă. Proprietarii de apartamente au dreptul de a face propuneri pentru anumite tipuri de lucrări cerute de bloc.

Profitul companiei de administrare

După deducerea cheltuielilor și costurilor suportate în această perioadă din toate veniturile primite de societatea de administrare pentru perioada solicitată, se obține o sumă care va fi profitul societății de administrare.

Concluzie

Desfășurându-și activitățile de administrare a blocurilor de locuințe, societatea de administrare primește venituri și, în consecință, are anumite cheltuieli. Diferența dintre sumele de venituri și cheltuieli este profitul societății de administrare și ne permite să tragem o concluzie despre situația financiară a acesteia ca organizație de locuințe și servicii comunale.

A avea propriul apartament este, desigur, bine, dar nu trebuie să uităm că întreținerea lui costă bani. Și dacă obțineți o companie de management lacomă sau necinstită, atunci plățile se pot ridica la niveluri nebunești. Nu este ușor să verifici corectitudinea facturilor de utilități și să înțelegi prețurile pentru diverse servicii de întreținere a locuințelor - de asta profită furnizorii de utilități fără scrupule.

Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din acesta sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.

Cu toate acestea, aproape fiecare proprietar dorește ca casa lui să aibă toate beneficiile civilizației, palierul să fie sclipitor de curat, iar curtea să fie decorată cu peluze și este dispus să plătească pentru asta, dar bani adecvați proporțional cu veniturile sale. Prin urmare, „” a decis să afle cum se formează costurile de întreținere a locuințelor, de ce depind acestea și cum pot fi reduse fără a compromite calitatea.
Costurile de întreținere a locuințelor constau din două grupuri mari - facturile de utilități și costurile de funcționare. Facturile la utilități sunt plăți pentru electricitate, gaz, apă, încălzire și alte componente ale unui paradis comunal. Astfel de cheltuieli sunt determinate de tarife, care sunt stabilite prin lege la nivel federal și municipal. Valoarea acestora se calculează fie pe baza consumului real al resursei (dacă este instalat un contor), fie conform standardului. Costurile de funcționare includ toate costurile necesare pentru întreținerea locuinței, întreținerea infrastructurii și asigurarea siguranței rezidenților.

Conform Andrey Erekhinsky, director general adjunct al companiei Etalon-Invest, conceptul de „întreținere” include trei blocuri de opțiuni:

Gestionarea fondului de locuințe, inclusiv organizarea funcționării, relațiile cu furnizorii, lucrul cu chiriașii și chiriașii (aceasta poate include servicii precum, de exemplu, organizarea fluxului de documente și eliberarea diferitelor certificate, încheierea contractelor de servicii de utilități, procesarea citirilor de la persoane fizice). dispozitive de contorizare, ținerea evidenței contabile, asigurarea cerințelor de securitate la incendiu etc.);

Întreținerea ca atare, inclusiv monitorizarea stării casei și a sistemelor sale inginerești (încălzire, apă, canalizare, electricitate, ventilație) și eliminarea defecțiunilor apărute, repararea și amortizarea rețelelor de utilități, garduri și drumuri, iluminat exterior etc.;

Întreținere sanitară: curățarea zonelor comune și a zonelor locale (înlăturarea gunoiului, zăpezii, spălarea scărilor, măturarea și udarea curților și trotuarelor etc.), îngrijirea spațiilor verzi.

„Aceasta este o listă de servicii general acceptată, aprobată printr-un decret al Comitetului de Stat pentru Construcții al Federației Ruse în 2003”, spune Andrey Erekhinsky. Aceasta este ceea ce primesc de obicei chiriașii de locuințe municipale (în baza unui contract de închiriere socială) și proprietarii de apartamente care nu au luat o decizie privind alegerea unei metode de management și la tarifele stabilite de oraș sau municipalitate. Dar dacă o societate de administrare (ceea ce nu este neobișnuit acum, mai ales în clădirile noi) sau proprietarii înșiși preiau conducerea locuinței, atunci la lista de mai sus pot fi adăugate orice alte servicii, de exemplu, securitatea: „Securitatea teritoriu (pentru noi acesta este un serviciu de control), organizarea controlului accesului, controlului accesului la spații, sisteme de supraveghere video și sprinklere împotriva incendiilor, serviciu de concierge etc.”, enumeră Alexander Zinov, șeful serviciului de supraveghere tehnică al companiei de management Tekhstroy.Și, desigur, toate acestea nu sunt gratuite.

Ce afectează costurile?
Gama de servicii, în special cele suplimentare, precum și frecvența acestora, depind în mare măsură de dorințele rezidenților și de capacitățile lor financiare, deoarece acestea trebuie aprobate pe baza deciziei proprietarilor de spații din sau a proprietarilor de construcții de locuințe în un sat suburban. Și este greu de imaginat că locuitorii celei mai obișnuite case din clasa economică ar adăuga, de exemplu, livrarea de produse alimentare la lista lor de servicii. Pentru proiectele de clasă economică, totul este cel mai adesea limitat la servicii de bază cu frecvență minimă și costuri în mod corespunzător scăzute.

„De obicei, acestea includ plata pentru întreținerea și repararea sistemelor interne de inginerie pentru alimentarea cu energie electrică, căldură și apă, canalizare, costuri rezonabile pentru colectarea datoriilor pentru plata spațiilor de locuit și utilități, costuri pentru efectuarea citirii contoarelor, întreținerea sistemelor informatice care asigură colectarea, prelucrarea și stocarea datelor privind plățile pentru spațiile rezidențiale și utilități, costurile pentru emiterea documentelor de plată”, spune Alexander Zinov (MC Tehstroy), precum și costurile pentru monitorizarea stării casei, reparațiile necesare și curățarea teritoriului . „Dar în complexele de elită pot exista servicii mai interesante, de exemplu, securitate, supraveghere video, serviciu de concierge, curățenie, livrare de alimente, babysitting, închiriere de mașini etc.”, asigură el. Natalya Kartavtseva, director general adjunct al OJSC OPIN.În plus, cu cât clasa proiectului este mai mare, cu atât este mai mare, de regulă, apetitul societății de administrare și, în consecință, tarifele pentru serviciile prestate sunt mai mari, deoarece acestea sunt stabilite de organizație însăși, și nu de legislație. , iar dacă locuitorii, în principiu, sunt solvenți, atunci de ce să nu luăm mai mult de la ei - din păcate, un astfel de raționament nu este neobișnuit în realitățile noastre. Și, după cum s-a menționat Oleg Ptushkin, director general adjunct al MIG-Real Estate Group of Companies, prețurile pentru întreținerea locuințelor variază foarte mult și depinde mult nu numai de alfabetizare, ci și de integritatea companiei de administrare.

„Curățenia zonelor comune se poate face de două ori pe săptămână, sau poate de șapte ori pe săptămână”, spune Andrey Blazhko, director general al Domostroitel-Yugo-Zapad LLC, membru al consiliului de administrație al grupului de companii Domostroitel.

- Placile de marmura, de exemplu, necesita o ingrijire diferita de o pardoseala din beton. Este posibil să existe un acvariu la intrarea în casă care necesită întreținere și îngrijire. Sau, să presupunem că designul clădirii este de așa natură încât ferestrele din exterior pot fi spălate numai folosind forța de alpinism industrial. Și așa mai departe. Lista poate varia foarte mult în funcție de dorințele și capacitățile financiare ale rezidenților, precum și de echipamentul tehnic și decorarea casei. Astfel, din punct de vedere legal, astfel de cheltuieli nu depind de clasa de locuințe, dar este într-adevăr adesea necesar să cheltuiți mai mult pentru întreținerea locuințelor de elită și de clasă business decât pentru întreținerea caselor de confort și clasa economică.” Astfel, costurile de întreținere a locuințelor sunt strâns legate de clasa proiectului: „Costul minim se observă în clasa economică, nișa de preț mediu este ocupată de proiecte de clasă business, iar în segmentul premium practic nu există o limită superioară de preț. Costul întreținerii în proiectele din clasa economică și business poate varia de două ori. Întreținerea unui apartament obișnuit din Moscova îi costă proprietarilor 4-5 mii de ruble. pe lună și locuințe urbane de clasă business - aproximativ 7-8 mii de ruble. pe lună”, relatează. Natalya Kartavtseva (OJSC OPIN) citează cifre similare: „Bineînțeles, întreținerea minimă a clădirilor este mai ieftină decât un „pachet complet de servicii” cu servitori în vizită sau securitate 24 de ore pe zi. Prin urmare, cheltuielile lunare în economie sunt în medie de până la 5 mii de ruble, în afaceri - 5-10 mii de ruble, iar în elită - 10-20 mii de ruble. „Dacă ne uităm la clasa economică mai detaliat, atunci costul întreținerii unui apartament cu o cameră poate varia de la 3 la 4 mii de ruble. pe lună, cu două camere - de la 3,5 la 5 mii de ruble, cu trei camere - de la 3.500 la 7 mii de ruble", spune Oleg Ptushkin (MIG-Real Estate Group).

Cu toate acestea, dacă în segmentul economic este destul de dificil să se reducă costurile, deoarece gama de servicii este deja minimă, atunci în proiectele mai scumpe sunt posibile opțiuni. Desigur, clasele business și premium necesită prezența unor echipamente de inginerie mai complexe, a căror întreținere este mai costisitoare decât în ansamblurile rezidențiale bugetare, iar finisarea clădirilor în astfel de case este mai costisitoare, astfel încât costurile de reparație sunt și ele mai mari. Și cumpărătorii de apartamente și case, în general, nu pot refuza acest lucru, prin urmare, atunci când alegeți frumusețea, confortul și tehnologia, trebuie să înțelegeți inițial că vor trebui să plătească pentru asta. „Dar în ceea ce privește cheltuielile „nontehnice”, locuitorii pot decide singuri în ce măsură au o clasă business sau o clasă elită, determinând cât sunt dispuși să cheltuiască pentru sistemele de control acces, securitate, curățenie, amenajarea localului. zonă etc.”, - explică Alexander Zinov (MC „Tehstroy”). De exemplu, dacă o întâlnire a proprietarilor de apartamente decide că nu este nevoie să planteze molid albastru, atunci societatea de administrare nu va avea dreptul să le planteze. Și apoi costul de întreținere a locuințelor va fi ușor mai mic.

Dar, totuși, uneori apar situații opuse, proprietarii doresc să primească unele servicii sau să le mărească frecvența, dar societatea de administrare nu poate oferi acest lucru din cauza capacităților sale sau a parametrilor tehnici ai casei. De exemplu, nu este ușor să oferi parcare sau un concierge peste tot. În acest caz, costul întreținerii locuințelor, desigur, ar trebui să fie mai mic, chiar dacă rezidenții sunt pregătiți pentru sume mai mari.

Dar dacă proiectul are o infrastructură privată bogată, atunci costurile de operare vor fi probabil mai mari. „Cu cât este mai mare infrastructură, cu atât costurile de întreținere și service sunt mai mari și, prin urmare, crește suma plăților pe metru pătrat de locuință”, afirmă. Viktor Petrov, președintele cooperativei de locuințe (Saratov). Dacă casa are parcare subterană, terenuri pentru copii și sport, zone de recreere, stadioane, centre de fitness, o piscină sau o plajă, atunci toate acestea necesită bani și, desigur, locuitorii proiectului îi plătesc. Singurul lucru este că costurile pot fi foarte nesemnificative dacă vorbim de un complex rezidențial imens cu mii de apartamente sau facilități de infrastructură sunt situate la granița teritoriului și sunt accesibile nu numai rezidenților, ci și vizitatorilor terți. , care acoperă o parte din costurile de întreținere a acestora. „În plus, facilități precum grădinițele, școlile, centrele comerciale etc., de regulă, au propria companie de management care le operează, iar prezența lor nu afectează în niciun fel costurile de funcționare ale unei clădiri rezidențiale”, spune Andrey. Erekhinsky („Etalon-Invest”). Dar, e adevărat, aceste instituții pot juca și o glumă crudă, chiar dacă nu au nicio legătură cu o anumită clădire de locuințe: „De exemplu, o grădiniță municipală situată între imobilele unui ansamblu rezidențial necesită atenție maximă din partea firmei de administrare: trebuie să se gândească cum să facă corect, fără a încălca standardele, să aranjeze și să organizeze un sistem de intrare și ieșire a oamenilor, intrarea vehiculelor oficiale, cum să controleze siguranța rezidenților etc.”, spune Alexander Zinov (MC „ Tehstroy”). Ca urmare, organizarea acestor procese poate necesita cheltuieli mai mari.

De asemenea, după cum notează Andrey Erekhinsky (Etalon-Invest), costurile rezidenților pot fi mai mari dacă în timpul construcției dezvoltatorul a folosit materiale de calitate scăzută sau a comis o încălcare a tehnologiei. Acest lucru duce la reparații mai frecvente și mai costisitoare, deci este mai bine să cumpărați locuințe în proiecte de înaltă calitate de la dezvoltatori cu o bună reputație.

Iar nivelul costurilor de întreținere a locuințelor depinde de strategia de operare a companiei de administrare: „Există două opțiuni principale. Prima opțiune este să efectuați singur lucrarea, adică să vă întrețineți propriul personal de portar, electricieni, instalatori, personal de la serviciile de urgență etc., să achiziționați echipamentele și consumabilele necesare. În acest caz, costurile societății de administrare constau în salariile personalului, taxe, costuri de inventar și materiale necesare. În plus, se adaugă și costurile de atragere a companiilor implicate în îndepărtarea deșeurilor și întreținerea ascensoarelor, deoarece aceste tipuri de activități necesită o licență specială. A doua opțiune nu este să vă mențineți propriul personal de muncitori, ci să externalizați furnizarea de servicii. În acest caz, nivelul cheltuielilor este de obicei mai mare”, spune Andrey Erekhinsky (Etalon-Invest).

În plus, se obțin costuri de exploatare mai mici dacă o companie de management deservește mai multe facilități. „Acest lucru este posibil atunci când un dezvoltator realizează mai multe proiecte simultan, situate în imediata apropiere unul de celălalt. Apoi, dezvoltatorul își creează propria companie de management, iar economiile sunt realizate prin utilizarea unui singur parc de echipamente și personal”, asigură Irina Mosheva (JV RDI & Limitless).

Și bineînțeles, multe depind de raion și oraș, adică de bugetul unității administrative. Luați Moscova și regiunea Moscovei, de exemplu.

Moscova și regiunea Moscovei
Nu este un secret pentru nimeni că în regiunea Moscovei costul întreținerii locuințelor poate fi mai mare decât în Moscova: „În primul rând, pentru că nu există subvenții oferite de oraș. De exemplu, costul curățeniei stradale, întreținerea zonelor locale și eliminarea gunoiului pentru locuitorii capitalei din segmentul de clasă economică este minim. Dar în proiectele din apropierea Moscovei, astfel de servicii sunt furnizate de o companie de management, astfel încât costul lor este calculat la tarife diferite”, explică Irina Mosheva (JV RDI & Limitless). „Cu alte cuvinte, Moscova alocă lunar subvenții rezidenților săi pentru amenajarea curților. Și în regiunea Moscovei, proprietarii se plătesc pentru curățarea teritoriului (plătirea ștergătoarelor), vopsirea băncilor și a granițelor, îngrijirea gazonului etc., adaugă Alexander Zinov (Tehstroy Management Company). „Și în plus, în regiunea Moscovei, cel puțin în clădirile noi, logica formării tarifelor diferă de Moscova.”

Administrația, de regulă, consideră că din moment ce casa este nouă, înseamnă că oamenii care locuiesc în ea sunt bogați și își permit orice sumă. Prin urmare, în clădirile noi, unde rezidenții nu au putut să aprobe tariful în mod independent la o întâlnire a proprietarilor sau nu au ținut deloc o astfel de întâlnire, autoritățile locale stabilesc un tarif la propria discreție, de obicei, nu este scăzut și este aproape imposibil; a-l contesta. De exemplu, în Krasnogorsk, după cum raportează Andrey Erekhinsky (Etalon-Invest), în funcție de categoria de clădire rezidențială, taxa lunară pentru întreținerea și repararea locuințelor variază de la 17,5 ruble pe metru pătrat. m până la 34,82 ruble/mp. m. Dar, totuși, expertul consideră că aceste cifre sunt destul de la nivelul pieței și consideră că companiile private de management trebuie să fie ghidate de acestea.

Și, în general, este bine pentru rezidenți dacă se ghidează după tarifele municipale, dar de cele mai multe ori prețurile companiilor de administrare sunt și mai mari. Bineînțeles că aici sunt de vină apetitul organizațiilor, dar și factorii tehnici. Acest lucru este valabil mai ales pentru satele suburbane. De exemplu, un lucru este să îndepărtați gunoiul de pe teritoriul unei noi clădiri din Moscova și o problemă complet diferită de teritoriul unei comunități de cabane situate la câțiva kilometri de cel mai apropiat oraș. În plus, astăzi satele din apropierea Moscovei, chiar și clasele de confort și de afaceri, se disting adesea prin designul peisajului, peisajul scump și un set extins de infrastructură proprie, care poate include o plajă, o stație de bărci și o piscină: „De aceea, pe lângă cheltuielile standard, pot exista și cheltuieli pentru îngrijirea gazonului, florilor și copacilor, pentru întreținerea unei cascade de iazuri, locuri de joacă, alei de plimbare, foișoare, iluminat etc.”, spune Oleg Ptușkin (MIG-Real Estate Group). al Companiilor). În același timp, numărul gospodăriilor din sate, de regulă, este mult mai mic decât în noul trimestru al capitalei, iar suprafețele de locuit sunt destul de mari, astfel încât costurile de întreținere a infrastructurii și a teritoriului sunt destul de mari. Și atunci, dacă o clădire urbană nouă se poate descurca fără securitate și, de exemplu, fără gard, atunci un sat fără nicio protecție este puțin probabil să fie solicitat, deși securitatea costă și bani.

În consecință, se dovedește că costurile de funcționare a satelor suburbane (atât satele de casă, cât și satele multiformate sau de cabană) sunt, de regulă, semnificativ mai mari decât în . „În satele păzite de clasă business, costul întreținerii poate ajunge până la 25-50 de mii de ruble. pe lună”, spune Oleg Ptushkin (MG-Real Estate Group of Companies), deși pentru multe proprietăți prețurile sunt încă mai mici. „Ca exemplu, putem cita costul mediu de exploatare a unei case din complexul rezidențial de clasă business Zagorodny Kvartal. Costurile tehnice lunare aici sunt de aproximativ 70 de ruble. pe mp m, iar pentru o casă de dimensiuni medii costul total ajunge la 9 mii de ruble. pe lună”, relatează Irina Mosheva (JV RDI & Limitless).

Desigur, costurile de operare depind în mare măsură de rezidenții nu numai din Moscova, ci și din regiunea Moscovei. „Chiar și în proiectele costisitoare, proprietarii pot determina ei înșiși lista nevoilor lor: supraveghere video suplimentară sau securitate, prezența unui gard, decorarea teritoriului și plantarea de spații verzi. Rezidenții pot controla, de asemenea, cu ce organizații cooperează compania lor de management și dacă prețurile pentru serviciile lor sunt adecvate”, explică Oleg Ptușkin (MG-Real Estate Group of Companies). De obicei, cu cât locuitorii sunt mai activi, cu atât costurile de operare sunt mai mici.

„Dar în ceea ce privește tarifele pentru serviciile de utilități, în regiunea Moscovei tarifele pentru energie electrică și gaze sunt aceleași pentru toate teritoriile, iar costul apei, canalizării și încălzirii este determinat de municipalitate și, în funcție de amploarea comunicațiilor, starea acestora , distanța locuințelor de la sursa ratelor de aprovizionare poate diferi de 3-5 ori. Și iată, cât de norocos este cineva”, spune Alexander Zinov (Compania de management „Tehstroy”). Singurul lucru rămas este să economisiți resurse.

Și cum să faceți acest lucru, precum și cum să reduceți costurile de operare (întreținere), portalul va spune în continuarea acestui subiect, în numerele următoare.

După cum arată practica, unele companii de management sunt confuze în conceptele de „costuri pentru serviciile de management” ale legislației privind locuințe și „ cheltuieli de gestiune» contabilitate si contabilitate fiscala. Prin urmare, în mod vechi, costurile serviciilor de management pentru blocurile de locuințe se adaugă la contul 26 „Cheltuieli generale”. Dar acest lucru nu este adevărat. Să încercăm să ne dăm seama.

Ce este un serviciu de gestionare a blocurilor de apartamente?

Dacă anulezi costul serviciilor de management din contul 26 „Cheltuieli generale de afaceri” pentru costul serviciilor de întreținere și reparare a proprietății comune, atunci diferența se va datora costurilor de gestiune repartizate. În acest caz, inspectorii fiscali vor putea prezenta în mod rezonabil reclamații către societatea de administrare. Rezultă că din punctul de vedere al legislației locative, împreună cu Codul Fiscal, această abordare poate provoca critici din partea autorităților fiscale.

Deoarece managementul MKD este activitatea principală a societății de administrare, cheltuielile pentru acest articol ar trebui să fie formate în contul 20 „Producție principală”. În același timp, contul 20 are avantaje pentru reflectarea costurilor de administrare a blocurilor de locuințe față de modul obișnuit de reflectare a acestor cheltuieli în contul 26. Prin urmare, încă mai are sens să reflectăm cheltuielile corect în contabilitate.

Să enumeram aceste avantaje:

costurile de administrare a unui anumit bloc de locuințe pot fi reflectate în cont fără a se face referire la metodele de repartizare a cheltuielilor în funcție de zona clădirii de locuințe, fondul de salarii și alte criterii;
economisire la TVA. Dacă politica contabilă a companiei recunoaște gestionarea blocurilor de locuințe ca un serviciu separat, atunci nu este necesară împărțirea TVA-ului încasat pentru lucrări și servicii achiziționate în scopul administrării unei case în tranzacții impozabile și netaxabile (clauza 4). al articolului 170 din Codul fiscal al Federației Ruse). Tot TVA-ul pentru serviciul de management MKD poate fi dedus, deoarece este supus integral TVA-ului.

Politica contabila a societatii de administrare

Din 2015 în scopuri de conformitate Standard de divulgare(Rezoluția Guvernului Federației Ruse nr. 731) companiile de administrare trebuie să țină evidențe separate ale veniturilor și cheltuielilor. Acest lucru este necesar pentru a reflecta corect datele solicitate în raportul anual al societății de administrare.

Prin urmare, este logic să scrieți politica contabila Regulile companiei dumneavoastră de administrare pentru menținerea unei contabilități separate a veniturilor și cheltuielilor. Sperăm că articolul nostru te-a ajutat în acest sens.

Dacă aveți întrebări, ne puteți contacta oricând pentru sfaturi. De asemenea, ajutăm companiile de management să se conformeze 731 RF PP privind standardul de divulgare a informațiilor(completând portalul Reforma locuințelor și serviciilor comunale, site-ul Codului penal, standuri de informare) și Legea federală nr. 209 (). Suntem mereu bucuroși să vă ajutăm!

Chiromanţie