Оценка недвижимости при купле-продаже обычно проводится на этапе предварительного согласования сделки.
В ней заинтересованы обе стороны.
Главный интерес продавца – быстрая реализация жилья по выгодной цене .
Для того, чтобы быть ориентированным на жилищном рынке, необходимо знать реальную стоимость.
Именно по оценке недвижимости при продаже можно скорректировать запрашиваемую цену как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Это поможет быстрее реализовать недвижимость.
Для покупателя также важно знать стоимость дома, чтобы не получилось переплаты с его стороны. Поэтому эксперта-оценщика лучше выбирать по согласованию обеих сторон сделки.
Что влияет на цену объекта?
На цену недвижимости прежде всего влияет экономическое положение в стране : уровень инфляции, безработица, налоги, курс доллара. Все это сказывается на спросе и предложении конкретного вида объекта жилья. Во время кризиса дорогостоящие дома большим спросом у населения не пользуются.
Также на стоимость влияют такие факторы, как местоположение объекта, его состояние и внешний вид, год постройки , архитектурно-конструктивные решения.
Оказывает на цену немалое значение, если объект расположен в престижном районе. Удачное размещение дома вдалеке от шумных автомагистралей , рядом с лесной зоной или водоемом также повышает цену на него.
Способствует удорожанию и то, что здание построено, например, из кирпича, имеет надежную крышу, хорошую теплоизоляцию. Также повышают стоимость наличие коммуникаций, проведенных в доме, количество и расположение помещений в нем. Немаловажное влияние на цену оказывает общая площадь продаваемого дома.
В начале года и на летний период происходит затишье на рынке недвижимости, цены несколько падают .
Осенью же наблюдается их рост.
Юридическая чистота документов на недвижимость оказывает значительное влияние на стоимость. Если с документами не все в порядке, то цена будет снижена. Ценится более всего, если у продаваемого объекта имелось небольшое количество собственников.
Как узнать стоимость дома для продажи?
Стоимость дома можно узнать, обратившись к эксперту . Он прежде всего должен установить какие факторы в большей степени влияют на цену объекта, проанализировать каждый из них в отдельности, а затем посмотреть на их влияние в совокупности.
Для этого могут понадобятся документы, связанные с характеристиками дома: кадастровый паспорт и план, технический паспорт, свидетельство о праве собственности.
Самостоятельно произвести оценку квартиры на продажу достаточно сложно из-за недостатка опыта .
Способы проведения процедуры
Как сделать оценку квартиры для продажи? Для проведения оценки недвижимости можно воспользоваться одним из способов:
Первый способ – «официальный» – является наиболее оптимальным ввиду незаинтересованности специалиста в цене объекта .
Определяют ее специалисты БТИ или организации, имеющие лицензию. После оказания услуги выдается официальный документ с оценочной стоимостью объекта.
При втором способе – «массово-реалистичном» – риелтор заинтересован завысить стоимость объекта, так как оплата его труда исчисляется в процентах от стоимости продаваемого жилья.
Риелтор может произвести оценку вашей недвижимости по телефону, которая заключается в обследовании объекта и выведении его приблизительной цены.
Оценка может быть произведена непосредственно на объекте. Данный вариант похож на вариант с экспертом-оценщиком, но риелтор официальных заключений не дает. Да и к тому же его уровень может быть недостаточно высоким.
При третьем способе расчета цены велика вероятность ошибки . Осуществляется он при помощи разработанных интернет-программ в виде online-калькуляторов.
Вы вносите все требуемые данные своего жилья и узнаете приблизительную стоимость, не выходя из дома. Это считается независимой оценкой квартиры для продажи.
Дополнительные рекомендации по проведению процедуры оценки квартиры, приведены в следующем видео:
Критерии
Оценка недвижимости осуществляется по следующим основным критериям:
Алгоритм действий
Если принято решение о самостоятельном определении цены объекта, то следует провести данную процедуру по следующему алгоритму :
- изучение рынка недвижимости путем нахождения информации с подобными вашему варианту предложениями по интернету и телефону.
- Выбор наиболее подходящих предложений, коррекция цены на величину скидки, которая находится в диапазоне от 5 до 15 % от стоимости объекта.
- По всем найденным данным определяется цена одного квадратного метра жилья.
Если для установления стоимости недвижимости решено задействовать эксперта, то данный процесс будет проходить по следующим этапам
:
- выбор эксперта. Необходимо, чтобы специалист имел аттестацию.
- Приглашение оценщика на объект. Предоставление всех необходимых документов для возможности определения реальной цены недвижимости.
- Получение официального документа с указанием стоимости объекта.
Сколько стоит и кто оплачивает?
Стоимостная величина оценки недвижимости зависит от вида объекта, срочности работы, а также, если происходит расчет стоимости дома, от его площади.
При обращении к специалисту-эксперту стоимость оценки квартиры для продажи обойдется от 4000 рублей и выше.
Кто оплачивает оценку недвижимости: продавец или покупатель? Обычно оплачивает расходы по определению стоимости недвижимости тот, кто получает доход от предстоящей сделки. Поэтому оценка производится за счет продавца.
А кто оплачивает независимую оценку недвижимости? Ответ на этот вопрос тоже достаточно прост: «Продавец».
Перед оформлением сделки по продаже недвижимости обязательно стоит определить ее цену . На нее оказывает влияние большое количество факторов, начиная от состояния экономики и заканчивая наличием коммуникаций в доме.
Лучше, чтобы стоимость определил специалист в области оценки недвижимости. Только при привлечении оценщика возможно узнать реальную стоимость объекта.
Благодаря оценке недвижимости финансовое учреждение способно:
- минимизировать риски в случае невозврата ссуды;
- определить, достаточно ли оценочной суммы для выдачи запрашиваемого размера ипотеки.
Согласно Федеральному стандарту (п. 26 №3), срок действия итоговой стоимости имущества для совершения сделки считается действительным в течение 6 месяцев за исключением собственности, оформляемой при вступлении в наследство.
Кем и за чей счет осуществляется процедура?
Оценка квартиры при ипотеке проводится профессиональными сотрудниками, которыми могут быть:
- аккредитованные специалисты финансового учреждения;
- независимые оценочные фирмы;
- частные лица.
Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.
Вот, почему независимая оценка квартиры для ипотеки важна для обеих сторон.
Она имеет официальный статус, поэтому предоставляет дополнительные возможности для заказчика:
- используется в суде для рассмотрения различных дел, например, определения компенсационных выплат при разделе имущества;
- является важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией о размере налогооблагаемой базы, возникающих в результате начисления имущественного налога или НДФЛ.
Финансовое учреждение предлагает заемщику два варианта поиска специалиста оценочных услуг:
- предоставить список доверенных компаний и рекомендовать одну из них;
- сообщить о критериях выбора (наличие лицензии, полиса о страховании ответственности не менее 300 тыс. руб., участие в СРО и т. д.), при помощи которых клиент сможет самостоятельно найти оценщика.
Формально кредитная организация не имеет право ограничивать выбор клиента или навязывать определенную фирму.
Однако нужно учитывать два фактора:
- решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;
- выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.
Многих интересует вопрос о том, кто оплачивает услуги оценщиков.
Если разобраться, документ о реальной стоимости больше нужен человеку, желающему получить ссуду.
Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.
Как и в какие сроки производится оценка?
После подтверждения выбранного специалиста банком заемщик наносит визит в оценочную компанию.
Он должен предоставить в распоряжение ксерокопии документов, заверенных подписью:
- план квартиры, в том числе поэтажный;
- кадастровый паспорт из БТИ;
- информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года);
- документ, подтверждающий право на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);
- справку о том, что имущество не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, созданных до 1970 года);
- договор о долевом участии (при покупке квартиры в строящемся здании).
При посещении оценочной компании выполняются следующие действия:
- заключается договор на совершение сделки (в нем оговариваются сроки и цели проведения мероприятия, стоимость услуг);
- назначается дата и время посещения специалистом объекта оценки (нужно выбирать светлое время суток);
- вносятся денежные средства в наличной или безналичной форме за предоставляемые услуги.
Эксперт тщательно анализирует все документы на квартиру, после чего выезжает на объект оценки недвижимости для ипотеки.
Эта процедура проходит в несколько этапов:
- Осматривается помещение на соответствие схемам из БТИ (занимает 10-15 минут в зависимости от опыта специалиста).
- Фотографируются все жилые и прилегающие территории, выявляются возможные дефекты.
- Рассчитывается стоимость недвижимости с применением различных способов.
- Используются методы корректировки стоимости с учетом сильных и слабых сторон имущества.
- Составляется отчетная документация.
В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.
Специалист обязан рассмотреть:
- состояние и возраст недвижимости;
- доступность общественного транспорта;
- местонахождение важных инфраструктур (школы, больницы, аптеки);
- параметры квартиры (площадь, этаж, высота потолков, наличие лоджии или балкона и т.д.).
После осмотра специалист отслеживает альтернативные предложения, исследует актуальную базу данных. Далее составляет итоговый отчет.
Срок оценки недвижимости с участием ипотечного кредита может длиться в течение 5 дней.
Основные методы определения стоимости
Для определения стоимости недвижимости существуют разные методы.
Самыми распространенными из них являются следующие:
- Затратный — основан на вычислении издержек, необходимых для восстановления объекта недвижимости с учетом амортизации, инфляции, расходов на реконструкцию. Он позволяет покупателю не переплачивать денежные средства за строительство имущества, аналогичного полезности рассматриваемого объекта.
- Сравнительный метод – распространенный вид оценки, предусматривающий анализ стоимости аналогичных видов собственности.
- Доходный — способ, предназначенный для анализа коммерческой недвижимости. Он основан на расчете стоимости, учитывающей возможную прибыль и все выгоды от активного использования объекта. Основное преимущество – точное определение инвестиционного риска, недостаток – вероятность допустить ошибку с прогнозируемыми доходами.
При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.
Что входит в отчет для банка?
Согласно оценочному законодательству, отчет должен оформляться в письменном виде, а также быть прошнурованным, пронумерованным и скрепленным печатью.
Обычно он состоит из 28-30 страниц. Ознакомиться с готовым документом следует сразу в офисе независимой компании, так как можно сразу решить все вопросы.
Отчет состоит из следующих разделов:
- Общие сведения об оценщике и заказчике.
- Информация о методах оценки.
- Сведения об анализируемом объекте.
- Исследование рынка недвижимости.
- Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
- Приложения (правоустанавливающие акты).
В отчет об оценке недвижимости для банка входят:
- документы на имущество;
- фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
- рыночная стоимость объекта;
- ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.
Если заемщик самостоятельно занимался поиском специалиста, он должен приложить к отчету документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании ответственности, диплом о получении образования в области оценки.
На что влияет оценочная стоимость, и что делать, если она ниже рыночной?
Оценочная стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования, в которые входит:
- размер выдаваемой заемщику ипотеки;
- максимальный срок предоставления ссуды;
- норма процента.
Если реальная стоимость равна или больше суммы, которую заемщик собирается оформить, проблем не возникнет.
Банк выдаст ипотеку, поскольку у него есть возможность продать имущество при невыполнении обязательств.
Бывают случаи, когда цена недвижимости оказывается ниже рыночной либо оговоренной с продавцом, тогда человек не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.
Причины в подобной ситуации могут быть следующими:
- оценщик недостаточно учел состояние объекта;
- специалист неправильно подобрал аналогичные виды недвижимости.
Заемщик может поступить следующим образом:
- Потребовать провести повторную оценку либо воспользоваться услугами другой компании (нужны дополнительные расходы) или аккредитованными специалистами банка.
- Предоставить финансовой организации дополнительное обеспечение.
- Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.
В крайнем случае, придется брать меньший размер ипотеки. В большинстве случаев банки приходят к выводу, что повторная экспертиза отражает более реальную стоимость квартиры.
Стоимость
Стоимость оценки недвижимости формируется индивидуально, в зависимости от срочности работы и месторасположения квартиры, поскольку для выезда в отдаленные пункты оценщику потребуется потратить больше времени и денег.
Также на нее влияют качественные характеристики собственности.
В таблице представлены приблизительные цены услуг специалистов в некоторых городах России.
Оценка недвижимости при ипотеке – обязательная процедура, которая требует учета множества нюансов.
Правильный выбор специалиста позволяет сэкономить время и гарантирует заемщику получение ипотечного кредита.
Видео: Оценка недвижимости при ипотеке
Перед тем, как банку принять о выдаче ипотечного кредита, залогом по которому является квартира, находящаяся в собственности заёмщика, банк должен знать рыночную стоимость залога. Для этого необходимо оценить квартиру независимыми экспертами. Без оценки предмета залога банк не выдаст ипотечного кредита. Это является...
Последние изменения: Июнь 2019
Ипотека всегда связана с большими расходами на подготовительном этапе сделки, и эти расходы должны в обязательно порядке учитываться покупателем. Оценка недвижимости для ипотеки относится к основным статьям расходов при согласовании сделки, а сведения из отчета оценщика играют важную роль при определении суммы кредита и других условий сотрудничества с кредитором.
Для чего нужна оценка недвижимости?
Необходимость, для чего нужна оценка недвижимости для ипотеки, подтверждена положениями ФЗ «Об ипотеке» , ведь приобретаемый объект становится залоговым обеспечением банка. Задача финансового учреждения – удостовериться, чтобы стоимость ипотечной квартиры или дома полностью обеспечивала сумму кредита. В случае проблем с выплатами, банк обратит взыскание на залоговый объект, поэтому так важно правильно определить стоимость жилья и проконтролировать, чтобы вырученных средств хватило для полного расчета с кредитором.
Покупатель и продавец могут договориться о любой цене договора, как в сторону превышения, так и в сторону уменьшения стоимости по сравнению с актуальными рыночными предложениями. Кредитор, принимая заключение оценщика, страхуя себя на случай негативных последствий, между ликвидной и рыночной стоимостью всегда выберет наименьшее значение. Это гарантирует полную финансовую защиту на случай, если плательщик не сможет погашать выданный займ, и жилье придется продавать.
Проведение независимой оценки недвижимости и в интересах покупателя:
- Чтобы убедиться в правильном назначении цены договора. Если стоимость оценки окажется гораздо ниже, возникает подозрение в завышенных требованиях продавца.
- Чтобы спланировать предстоящие расходы на первый взнос по ипотеке и определить предстоящие платежи банку.
- Для гарантий, что при неблагоприятном развитии сценария, клиент сможет рассчитаться с финансовым учреждением, продав недвижимость.
Для продавца результат оценки также поможет подтвердить оправданность назначенной цены сделки. Информация из заключения позволит проверить, не была ли занижена договорная стоимость. В результате, процесс оценки требуется всем участникам ипотечной сделки для гарантии правильного назначения суммы и благополучного расчета с кредитором.
Описание процедуры
Так как без заключения эксперта ни один банк не согласует ипотеки, инициатива проведения должна исходить от покупателя.
В процессе подготовки отчета предстоит выполнить следующие шаги:
- Сбор основной документации на будущий объект залога.
- Определение компании, которая будет проводить работы. В большинстве случаев, кредитор устанавливает ограничения по выбору эксперта из числа аккредитованных лиц.
- Проведение оценочных мероприятий с выездом по адресу расположения жилья.
- В установленные сроки организация проводит анализ полученных данных и представляет отчет согласно требованиям, определенным кредитором.
Что нужно подготовить
Оценочным работам предшествует работа по сбору информации об объекте. Помимо анализа рынка, эксперт должен изучить пакет документации на недвижимость:
Дополнительно могут потребовать любые другие документы, входящие в перечень банка-кредитора.
Чтобы не столкнуться с отказом банка принимать результаты оценки, следует заранее уточнить, к каким организациям вправе обратиться заемщик, чтобы банк принял документ к рассмотрению. У каждой финансовой организации – свой список оценщиков с различными расценками и сроками проведения. Перед тем как заказать услугу, в банке определяют, каким параметрам должен соответствовать эксперт.
Собственно, юридических ограничений банк вводить не вправе. Окончательное решение по выбору конторы для проведения работ остается за заемщиком. Однако, игнорируя правила банка, сталкиваются с отказом банка принимать отчет к рассмотрению в связи с несоответствием параметрам, установленным финансовым учреждением.
Основной список требований к организации выглядит следующим образом:
- Легитимность исполнителя работ (членство в СРО, подтверждающее принадлежность в официальной зарегистрированной организации оценщиков).
- Наличие страхового покрытия от 300 тысяч рублей по рискам гражданской ответственности.
Страховой полис гарантирует возможность возмещения ущерба клиенту, заказавшему услуги, а также свидетельствует об уровне профессионализма.
Исполнитель, по результатам проведенного исследования, обязан предоставить отчет с соблюдением требований к оформлению. Эти требования содержат стандарты Ассоциации российский банков (сокращенно, АРБ), АИЖК и банка.
Соблюдение требований к оформлению позволит кредитору иметь четкое представление о приобретаемом объекте, который далее будет оформлен в качестве залога. Чтобы исключить нарекания банка и отклонение заключения, рекомендуется подбирать эксперта из списка оценщиков, аккредитованных банком.
Что включает в себя отчет об оценке
Исследование оценщика наиболее полно описывает объект и содержит выводы относительно его реальной и ликвидной стоимости.
В отчет обязательно входят следующие показатели жилья:
- Основные характеристики недвижимости.
- Размер и количество помещений, входящих в состав объекта.
- Сведения о наличии балконов, лоджий, их размер и технические характеристики.
- Техническое состояние оцениваемого объекта.
- Высота помещений.
- Заключение о соответствии внутриквартирного расположения плану БТИ.
- Информация об инженерных коммуникациях (водоснабжение, отопительная система, электричество).
- Возраст жилого здания, в котором располагается оцениваемый объект.
- Использованный при возведении стен и перекрытий строительный материал.
- Дополнительные данные о здании – парковки, этажи под домом.
- Список выявленных дефектов, особенностей объекта, которые грозят возможными проблемами при эксплуатации и потребуют ремонта.
- Состояние здания, подъезда, фасада.
- Удаленность от транспортной инфраструктуры, остановки общественного транспорта, станции метрополитена.
- Цена квадратного метра.
- Схемы подъезда к дому, в котором расположен оцениваемый объект.
- Фотоматериал.
Согласно установленных АРБ и АИЖК требованиям, заключение независимого эксперта должно соответствовать определенным требованиям:
- Печатный вид с включением таблиц и описательной части.
- Сведения, на основании которых производились расчеты.
- Объем, не превышающий 30 страниц.
Если выбор пал на организацию, которая включена в официальный перечень аккредитованных банком оценщиков, с вероятностью 100 процентов банк примет отчет об оценке квартиры, который будет соответствовать требованиям финансового учреждения.
Трудности выбора
С учетом разнообразия на рынке оценочных услуг, определить оценщика бывает сложно. Во-первых, необходимо учитывать требования, предъявляемые к организации банком, АРБ и АИЖК.
Во-вторых, убеждаются в учете параметров, предъявляемых к самой организации, конкретному оценщику и подготовленному отчету.
Редкий банк ограничивает выбор единственным оценщиком. Как правило, таких организаций несколько, поэтому определить наиболее соответствующие условия сотрудничества с конкретной организацией не составит труда.
Задачей заемщика станет выбрать компанию:
- входящую в список аккредитованных;
- предоставляющую отчет в полном соответствии с требованиями в минимально короткие сроки;
- готовую обеспечить качественными услугами за наиболее низкую цену;
- работающую на рынке не первый год и имеющую отличные рекомендации и отзывы других заемщиков (обращают внимание на точность соответствия цены, установленной экспертом, реальным расценкам на рынке и договорной цене по текущей сделке).
Сроки подготовки и действия заключения
Процедура не проводится в один день.
Потребуется:
- провести предварительную подготовку документации;
- организовать выезд;
- проанализировать полученные сведения;
- надлежащим образом оформить новый документ.
В разных организациях, в зависимости от степени загруженности и удаленности объекта, устанавливают свои сроки – от 1 до 5 дней, однако чаще оценку проводят в течение 3-5 дней.
Результаты оценки содержат актуальные сведения, на основе существующих цен на рынке жилья. С течением времени, расценки на недвижимость меняются (растут или снижаются, исходя из конкретных изменений). Согласно нормам законодательства, срок действия отчета не превышает полугода. Если сделка, по каким-либо причинам, не состоялась в течение 6 месяцев, придется проводит экспертизу заново.
Если оценка недвижимости нужна , банк обязательно потребует проведение новой экспертизы, так как с момента сделки и переоформления кредитных отношений документ уже утратит свою актуальность.
Кто и сколько платит. Реестры оценщиков
Заказчиком оценки недвижимости является заинтересованная сторона. Она же и оплачивает услуги. Так как процесс купли-продажи не требует обязательной экспертизы со стороны продавца, а банку она обязательно нужна для определения условий ипотеки, при использовании кредитных денег в расчетах с продавцом, расходы на оценку несет покупатель, т.е. заемщик.
Что касается стоимости услуг, то каждая организация определяет собственные тарифы, нерегулируемые законодательством. В результате в различных регионах, разными оценщиками назначаются свои цены.
Так как каждый банк имеет свой перечень разрешенных организаций, то расходы покупателя определяют согласно услугам оценщиков из списка в пределах 2-7 тысяч рублей. Если объект находится далеко (например, для загородной недвижимости), тарифы увеличиваются. Для нестандартных объектов собственности также действуют повышенные тарифы, с учетом сложности проведения работ.Ниже информация о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, от разных организаций, работающих с различными кредитными структурами:
- В Сбербанке заключение экспертов оформляется за 3-4 тысячи рублей в стандартных ситуациях, а при удаленном расположении тариф повышается до 5-6 тысяч рублей. Перечень оценочных организаций: скачать по ссылке .
- По данным Россельхозбанка , оценка организациями из разрешенного списка проводится с применением тарифов по 35-50 рублей за 1 оцениваемый квадратный метр. Можно выбрать другого оценщика, не включенного в перечень банка, если по ипотеке клиент готов внести более 30% от стоимости жилья. По ссылке : реестр партнеров Россельхозбанка .
- Работающие с Газпромбанком эксперты выполняют работы за 3,5-7,0 тысяч рублей. Для Санкт-Петербурга тариф минимален, в московском регионе взимают до 7 тысяч за отчет. Перечень рекомендованных оценочных организаций: скачать .
- Оценщики, работающие с ВТБ в различных регионах, предлагают проведение экспертизы в широком диапазоне цен: от 2 тысяч (для Екатеринбурга и других российских городов) до 5 тысяч в Москве и 7 тысяч в Санкт-Петербурге.
Многие заемщики, стесненные в свободных средствах, с опасением относятся к процедуре оценки, ведь от нее зависит, хватит ли личных накоплений для уплаты первого взноса. Если будет выявлено отличие оценочной стоимости от ипотеки, и оценщик определит сумму ниже, чем было оговорено с продавцом, банк выдаст средства в объеме, оставшемся после вычета первого взноса. Таким образом, денег банка может не хватить для полного расчета с продавцом и потребуется искать дополнительный источник финансирования.
Бесплатный вопрос юристу
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:
Зачем оценивать квартиру
Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.
Зачем это банку
Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.
Что хочет узнать банк
- Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
- Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
- Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.
Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.
Какие документы нужны для оценки
Для вторички
Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:
- данных о госрегистрации недвижимости;
- паспорт квартиры, плана и экспликации;
- сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;
Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.
- справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
- документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
- разрешения на перепланировку, если она была проведена.
Для первички
Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.
Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.
Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.
Кто и сколько платит
Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.
В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.
Как оценивают
Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.
Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.
На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:
- доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
- сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.
Когда ждать результат
Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.
В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.
Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.
Как выбрать исполнителя
Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.
Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.
Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.
Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.
Проблемы
Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.
По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.
У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.
Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.
Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку. Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.
– это совокупность действий, направленных на определение реальной (рыночной) стоимости объекта.
Проведение процедуры является обязательным условием при оформлении ипотеки.
Требования в законе
Оценочная деятельность в России регламентируется (последние изменения были внесены в 2019 году).
Основные требования законодательства заключаются в необходимости проведения объективной оценки стоимости недвижимости.
Перед началом работы специалист должен исследовать рынок недвижимости и его сегментов, которые оказывают влияние на ценообразование.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Видео: оценка квартиры
Оценка для ипотеки
Недвижимости
Учитываются следующие факторы:
Перечисленные критерии оценки относятся к квартирам первичного и вторичного рынка.
Если жилье новое, дом только сдан в аренду, присутствует только черновой ремонт, то специалистами дополнительно изучается звукоизоляция, качество проводки, наличие металлической двери, состояние подъезда.
На стоимость квартиры оказывает влияние и другие факторы:
Оценщик внимательно осматривает состояние дома и квартиры, составляя не только объективную, но и субъективную оценку реализуемого имущества.
Все полученные данные вносятся в документ для максимально точного анализа.
Вторичного жилья
Если жилье уже было в собственности, то дополнительно учитываются:
Оценивать вторичное жилье намного сложнее и дольше, поскольку за отделкой бывает трудно определить состояние стен и пола, а ремонт позволяет скрыть следы утечки воды и аварий.
Обязательно учитывается наличие незаконных перепланировок. Если в помещении было проведено самовольное переустройство конфигурации жилья, то сделка будет невозможна.
Порядок действий
Для проведения оценки недвижимости необходимо обратиться в специализированную организацию и оставить заявку.
Перед оказанием услуги с заказчиком заключается договор, в котором указывается цель, задача и вид оценки.
Оценщику потребуется предоставить:
- кадастровый паспорт на жилье (оформляется в БТИ);
- план квартиры и ;
- паспорт заказчика.
Выбор организации
Найти компанию или специалиста для оценки недвижимости при оформлении ипотеки можно двумя способами:
- Самостоятельно.
- По рекомендации банка.
Второй вариант более выгодный и надежный (исключено попасть на мошенников).
Как происходит
Оценка жилой недвижимости включает в себя три основных метода:
Оценщик в своей работе может использовать и другие методы, если в этом есть необходимость.
Процедура оценки жилья проводится следующим образом:
Кто оплачивает
В среднем за оценку квартиры придется заплатить 10 тыс.рублей. Если жилье относится к элитной недвижимости, то стоимость повышается до 30 тыс.рублей и выше.
